“如果再不改錯(cuò)，微博熱搜幫你上，不食言?！?/p>

1月底，脈脈平臺(tái)上多名認(rèn)證為“蛋殼公寓員工”的用戶爆料稱，1月工資公司延遲到3月發(fā)放，2月只發(fā)北京市基本工資。

顯然，這一舉措激起了員工的不滿情緒。

半個(gè)月后，蛋殼喜提熱搜，緣由并非是延遲發(fā)放員工工資，而是因?yàn)槿巧狭似渌穆闊┍簧钲谑凶〗ň旨s談。

據(jù)云合數(shù)據(jù)監(jiān)測(cè)，2月16日，“蛋殼公寓被約談”登上今日頭條熱搜。相關(guān)報(bào)道中寫到，蛋殼公寓“一邊拖欠著業(yè)主的房租不給，催促他們減免房租，另一邊卻對(duì)租客2月的房租照扣不誤！”

作為長(zhǎng)租公寓的主要玩家，上個(gè)月剛剛完成IPO的蛋殼，在敲鐘的喜悅里沒能沉浸太久，一場(chǎng)疫情直接將其拽回了現(xiàn)實(shí)。現(xiàn)金流吃緊、依賴租金貸、盈利模式單一等內(nèi)憂外患裹挾下，蛋殼一系列自救之舉，引得外界不得不重新審視蛋殼和長(zhǎng)租公寓行業(yè)。

文：彬彬（熊出墨請(qǐng)注意）

問題重重

實(shí)際上，這件事已經(jīng)鬧了有一段時(shí)間。

截至發(fā)稿前，黑貓投訴平臺(tái)上針對(duì)蛋殼公寓投訴共計(jì)5417件。其中，1月底就已有用戶發(fā)起集體投訴，表示“蛋殼并未約定支付房租”，并“接到蛋殼售后部門電話，被告知因疫情關(guān)系當(dāng)季減少支付一個(gè)月房租”。

蛋殼官方提供的《2月份要求業(yè)主增加免租期的工作方案》指出，“為了應(yīng)對(duì)本次疫情對(duì)公司經(jīng)營(yíng)造成的影響，公司現(xiàn)要求所有1月底和2月份支付租金的業(yè)主，在原有合同的基礎(chǔ)上，自2月份開始額外給予公司一定期限的免租期”，全國(guó)范圍內(nèi)涉及業(yè)主數(shù)量超過7.2萬(wàn)。

針對(duì)租客，蛋殼發(fā)布了《致蛋殼公寓租客的一封信》，提到針對(duì)武漢無(wú)法返程的租客，計(jì)劃返還一個(gè)月租金，其他城市租客結(jié)合實(shí)際情況返還。但蛋殼對(duì)返還租金的用途作了限制，可抵扣服務(wù)費(fèi)、維修金、水電燃?xì)赓M(fèi)用、非分期月付租金以及續(xù)租首付款等。

值得注意的是，免租這件事蛋殼并沒能做到雙向，要求業(yè)主免租的同時(shí)蛋殼還在向租客收租。

這種情況在業(yè)主投訴中并不少見。例如，一業(yè)主在黑貓投訴平臺(tái)上表示，蛋殼對(duì)免租期給出的理由是“小區(qū)限制返京人員入住，將為相關(guān)租客減免房租”。但業(yè)主咨詢后發(fā)現(xiàn)，小區(qū)未曾有相關(guān)限制，蛋殼也并未對(duì)租客作出減免房租的承諾。

“業(yè)主、租客兩頭吃”，在各大網(wǎng)絡(luò)投訴平臺(tái)、社交媒體，相關(guān)的投訴聲音仍在增加。據(jù)《中國(guó)經(jīng)營(yíng)報(bào)》報(bào)道，被深圳市住建局約談之前，2月4日，北京市住建委、東城區(qū)住建委和區(qū)市場(chǎng)監(jiān)管局就一起約談了蛋殼公寓紫梧桐（北京）資產(chǎn)管理有限公司，蛋殼承諾將與業(yè)主協(xié)商，按合同支付租金。

陷入減租羅生門的同時(shí)，蛋殼還上線了新的續(xù)租優(yōu)惠政策，疫情期間續(xù)租的租客在原有活動(dòng)的基礎(chǔ)上再返50%（武漢地區(qū)返100%）月租金作為疫情補(bǔ)貼。但實(shí)際上按照長(zhǎng)租公寓行業(yè)的慣例來看，返現(xiàn)50%的租金實(shí)際上已經(jīng)超過了行業(yè)的平均利潤(rùn)，甚至在某些黃金地段，公寓運(yùn)營(yíng)方會(huì)面臨著租金倒貼的問題。此做法被業(yè)界解讀意在通過續(xù)租優(yōu)惠獲得短暫的現(xiàn)金流，緩解一時(shí)壓力的同時(shí)，也給租客、業(yè)主留下了隱患。

稍加總結(jié)，疫情之下，蛋殼的一系列“花式”操作可以歸為開源和節(jié)流兩大類。開源，鼓勵(lì)租客續(xù)租；延發(fā)工資、未按合同支付租金、增加免租期等均為節(jié)流措施。為此背負(fù)罵名，并被監(jiān)管部門請(qǐng)去喝茶，蛋殼是否有什么難言之隱？

難言之隱

一個(gè)月前，蛋殼公寓成功赴美上市。按照常理，此時(shí)的蛋殼應(yīng)該“不差錢”，沒必要把開源節(jié)流做得如此極端。但結(jié)合其自身經(jīng)營(yíng)狀態(tài)以及當(dāng)前的特殊背景會(huì)發(fā)現(xiàn)，蛋殼這么做其實(shí)是沒有辦法的辦法。

首先，堅(jiān)持走高速擴(kuò)張之路，導(dǎo)致蛋殼一直欠缺穩(wěn)健的現(xiàn)金流。

蛋殼公寓于2015年年初上線，當(dāng)年年底公司運(yùn)營(yíng)數(shù)量為2434間。截至2019年第三季度末，公司運(yùn)營(yíng)公寓達(dá)到40.67萬(wàn)間。也就是說，不到4年時(shí)間，蛋殼公寓規(guī)模擴(kuò)張達(dá)166倍，復(fù)合年均增長(zhǎng)率達(dá)360%。

2018年，蛋殼公寓執(zhí)行董事長(zhǎng)沈博陽(yáng)曾公開表示，盈利不是蛋殼當(dāng)前最重要的事情，抓住時(shí)間窗口做大規(guī)模更加重要。與之對(duì)應(yīng)，2019年蛋殼的擴(kuò)張速度再次加快。年初以2億美元收購(gòu)杭州長(zhǎng)租公寓品牌愛上租，新增蘇州、無(wú)錫、西安、重慶四座運(yùn)營(yíng)城市，并于第四季度正式向SEC遞交招股書。

伴隨狂奔，盈利似乎也變得越來越不重要，蛋殼的虧損缺口越擴(kuò)越大。招股書顯示，2017年、2018和2019年前三季度，蛋殼凈利潤(rùn)為-2.72億元、-13.7億元、-25.16億元。現(xiàn)金流狀況更加不容樂觀，分別為-1.15億元、-11.64億元、-16.29億元。蛋殼由此背上了“流血上市”的質(zhì)疑。

疫情當(dāng)前，木屋燒烤創(chuàng)始人隋政軍把現(xiàn)金流比作“一個(gè)人的血液”，平時(shí)看似不重要，但困難時(shí)期一定現(xiàn)金為王。擴(kuò)張因?yàn)橐咔椴攘思眲x，失速的蛋殼此時(shí)最亟需也最欠缺的就是穩(wěn)健的現(xiàn)金流。

其次，對(duì)租金貸模式高度依賴，進(jìn)一步放大了蛋殼的經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)。

招股書顯示，2019年前三季度，通過租金貸模式獲取的租金預(yù)付款占到了蛋殼租金收入的80%。2017年和2018年對(duì)應(yīng)的比例更高，分別達(dá)到90%和88%。

有業(yè)內(nèi)人士指出，這意味著蛋殼已經(jīng)超前預(yù)支了大筆資金。而這筆預(yù)支資金正是蛋殼的收入支柱。招股書顯示，蛋殼公司的收入主要由租金和服務(wù)費(fèi)兩大部分構(gòu)成，盈利方式相對(duì)單一。

租客從第三方金融機(jī)構(gòu)貸款，分期償還房租，蛋殼則提前從金融機(jī)構(gòu)獲得長(zhǎng)期租金。租金貸的模式利于蛋殼規(guī)模擴(kuò)張，但也埋下了資金透支的隱患。去年長(zhǎng)租公寓行業(yè)出現(xiàn)的一波“暴雷”就是教訓(xùn)，企業(yè)資金鏈斷裂，無(wú)法向房東支付租金，租客被趕出之后還要繼續(xù)償還分期貸款。

“暴雷潮”之后，住建部等六部門發(fā)文整頓規(guī)范市場(chǎng)秩序，明確指出租金收入中租金貸金額占比不得超過30%，超過比例的應(yīng)當(dāng)于2022年底前調(diào)整到位。

此外，蛋殼做得是長(zhǎng)期的生意，經(jīng)營(yíng)節(jié)奏被疫情打亂。

長(zhǎng)租公寓本身商業(yè)模式是經(jīng)得起檢驗(yàn)的，只不過，因?yàn)檫@是一門典型的長(zhǎng)期生意，各玩家在具體經(jīng)營(yíng)過程中可能會(huì)因種種問題而崩盤。

根據(jù)招股書內(nèi)容，蛋殼的長(zhǎng)期規(guī)劃中，技術(shù)能力的提升和收入的多元化是兩大重點(diǎn)方向。技術(shù)可提高業(yè)務(wù)的智能化、自動(dòng)化程度，降本提效的同時(shí)加速運(yùn)轉(zhuǎn)；探索增值服務(wù)，收入多元化是扭虧為盈的必經(jīng)之路。

但是，長(zhǎng)期能力和優(yōu)勢(shì)是基于前期的高投入，包括對(duì)房源、人員、數(shù)據(jù)等等方面的持續(xù)加注。蛋殼正處于重線下、重運(yùn)營(yíng)的打地基階段，公司盈利能力遠(yuǎn)不及預(yù)期，疫情尚不確定何時(shí)能結(jié)束，為緩解經(jīng)營(yíng)壓力，蛋殼選擇對(duì)員工、業(yè)主和租客“下刀”。

出路在哪

蛋殼在此次疫情中暴露出的種種問題，外界很容易將鍋甩給長(zhǎng)租公寓行業(yè)。

但在筆者看來，國(guó)內(nèi)的長(zhǎng)租公寓在政策和資本的利好下，在經(jīng)歷過一輪洗牌后，已經(jīng)進(jìn)入新一輪的發(fā)展期，并不應(yīng)與蛋殼劃等號(hào)。

一方面是房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展的必然階段，從2016年開始，國(guó)家對(duì)住房租賃企業(yè)的態(tài)度從鼓勵(lì)變成支持，實(shí)施租售并舉發(fā)展租賃市場(chǎng)。尤其2017年全國(guó)各地實(shí)施限購(gòu)限貸政策后，進(jìn)一步推動(dòng)了租賃市場(chǎng)的發(fā)展，各種傳統(tǒng)地產(chǎn)行業(yè)和有實(shí)力的創(chuàng)新企業(yè)也開始深入?yún)⑴c其中。

另一方面是去年上半年的“暴雷潮”之后，長(zhǎng)租公寓行業(yè)正在處于價(jià)值回歸階段。根據(jù)同策研究院發(fā)布的一組數(shù)據(jù)，從2017年2月到2019年3月，已經(jīng)有20多家長(zhǎng)租公寓品牌消失，行業(yè)野蠻生長(zhǎng)已經(jīng)接近尾聲，各行業(yè)玩家都開始進(jìn)入到構(gòu)建自身競(jìng)爭(zhēng)壁壘的階段。

只因蛋殼這一個(gè)體事件就給整個(gè)行業(yè)扣上“有問題”的帽子，顯然是不合適的。

那么蛋殼應(yīng)該怎么辦？

招股書顯示，2018年蛋殼公寓收入為26.75億元，同比增長(zhǎng)307%；2019年前三季度收入為50億元，同比增長(zhǎng)199%。

收入的增長(zhǎng)與蛋殼運(yùn)營(yíng)的公寓數(shù)量直接掛鉤。簡(jiǎn)單點(diǎn)說，租出去的房子變多了，租金收入更高了。

而與此同時(shí)，前面說到的租金貸問題也隨之更加突出。討論接下來的出路，蛋殼要做的第一點(diǎn)就是逐步擺脫對(duì)租金貸的依賴，回歸健康的經(jīng)營(yíng)模式。

租金貸的主要用途是加速擴(kuò)張，若從源頭上切斷，造成的后果定是擴(kuò)張速度的放緩。現(xiàn)在受疫情影響，擴(kuò)張行動(dòng)本身也已受限。但相較于融資拿地，回歸商業(yè)本身更為重要。蛋殼需盡可能保證目前手中的物業(yè)、資金正常循環(huán)，實(shí)現(xiàn)“慢慢來比較快”的效果，不依靠融資，先跑通商業(yè)模式才是第一需求。

第二點(diǎn)，從野蠻生長(zhǎng)向精耕細(xì)作進(jìn)階，更多去深挖和精細(xì)化運(yùn)營(yíng)。

擴(kuò)張步伐收縮，收入隨之減少，所以蛋殼必須通過其他辦法來穩(wěn)住營(yíng)收。根據(jù)蛋殼公布的數(shù)據(jù)，2019年前三季度，已租出公寓的平均月收入為2155元，同比減少11%；平均每間公寓的出租成本，同比降幅為6%。有分析稱，“平均月收入下降速度超過成本下降速度，是蛋殼公寓在盈利方面的主要困境?！?/p>

增加收入，降低成本，一增一降靠的正是精耕細(xì)作。

參照國(guó)外市場(chǎng)，成立于1969年的ERQ是美國(guó)最大的長(zhǎng)租公寓運(yùn)營(yíng)商，1991年上市之后ERQ經(jīng)歷一段時(shí)間的快速擴(kuò)張，隨后轉(zhuǎn)向收縮戰(zhàn)略。收縮初期，收入和利潤(rùn)雙雙下滑，而后由于租金上漲和運(yùn)營(yíng)能力提升，ERQ盈利大增。一方面，ERQ聚焦核心區(qū)域物業(yè)，優(yōu)化資產(chǎn)組合；另一方面，ERQ提供多樣的增值服務(wù)，覆蓋租客整個(gè)租賃生命周期。

所以，租后的服務(wù)應(yīng)是國(guó)內(nèi)長(zhǎng)租公寓運(yùn)營(yíng)商發(fā)力點(diǎn)之一。有業(yè)內(nèi)人士表示，“租金為本+服務(wù)為王”的經(jīng)營(yíng)模式未來發(fā)展?jié)摿薮?。基于租房業(yè)務(wù)，蛋殼也做了不少增值規(guī)劃，還定下了“努力成為用戶首選的一站式生活方式平臺(tái)”的目標(biāo)。

最后需要明確的是，疫情影響的不止是蛋殼一家，而是整個(gè)行業(yè)。

“做英雄還是做狗熊”，是眼下各行各業(yè)，每家企業(yè)都繞不開的直擊靈魂的問題。企業(yè)主必須審慎做出選擇，因?yàn)樗麄兊臎Q定將對(duì)員工的生活造成直接影響。與此同時(shí)，企業(yè)也必須應(yīng)對(duì)因此而招致的一系列連帶反應(yīng)。

有人手撕?jiǎn)T工申請(qǐng)無(wú)薪工作的聯(lián)名信，做了英雄，收獲一片叫好。有人接受員工工資減半請(qǐng)求，成了狗熊，陷入爭(zhēng)議之中。蛋殼公寓延發(fā)工資、單方面要求業(yè)主減免租金，同樣是選擇后者，其做法更為極端。

蛋殼能否借此贏得生存機(jī)會(huì)尚不得知，可公信力的流失已成事實(shí)，疫情過后是否會(huì)將更加艱難，一切都將取決于其自身的表現(xiàn)了。

本文來自“熊出墨請(qǐng)注意”，文：彬彬，轉(zhuǎn)載請(qǐng)聯(lián)系原作者獲取授權(quán)

日環(huán)比增幅536.15%，“長(zhǎng)租公寓”關(guān)鍵詞的微信搜索指數(shù)在8月23日已經(jīng)達(dá)到3620058，而一個(gè)月前，這個(gè)數(shù)字還在15萬(wàn)上下浮動(dòng)。

誠(chéng)如所見，房租暴漲的同時(shí)，輿論也緊跟而至。大家紛紛感嘆“買房是不可能的，因?yàn)樽夥磕愣甲獠黄稹?，無(wú)奈之余或許都還有一股沖動(dòng)，揪出高房租的幕后推手，男女死活不論先重大五十大板。

但法治社會(huì)講求和諧，動(dòng)手肯定是不可能的，我們還是來理性分析一下，到底誰(shuí)才是那顆壞了整鍋粥的老鼠屎。

文：彬彬（熊出墨請(qǐng)注意）

搬起石頭砸自己的腳

這一波關(guān)于長(zhǎng)租公寓的討論熱潮，首先是由本月初的一篇文章挑起。

8月1日，網(wǎng)友“仙翩”在水木社區(qū)發(fā)表《資本盯上租房，要吸干年輕人的血吧》，大概講述了出租房屋引來自如和蛋殼競(jìng)價(jià)拼搶的經(jīng)歷。兩家不斷加價(jià)之下，最終蛋殼給出10800元，高出作者最初7500元心里預(yù)估價(jià)格一大截。

因此作者感慨“長(zhǎng)期下來壟斷大量房源，最終提高房租，吸干年輕人的血”，“想來真是可怕”。

截至目前，這篇短短511字的文章已收到540個(gè)回復(fù)。而在水木社區(qū)之外，這篇文章經(jīng)過多次轉(zhuǎn)載后已引發(fā)全網(wǎng)關(guān)注。另有網(wǎng)友響應(yīng)，“我家回龍觀三居室120平，去年5700元出租，今年蛋殼給出10200”、“我的房子去年租金7000，今年漲到一萬(wàn)還被各中介搶著要”。

我愛我家給出的數(shù)據(jù)顯示，2018年上半年北京租房月租金均價(jià)為4649元/套，相較于2017年下半年的4335元/套，上漲300多元。而趕集網(wǎng)發(fā)布的《2018年畢業(yè)生就業(yè)報(bào)告》顯示，95后應(yīng)屆畢業(yè)生實(shí)際平均薪資為5429元?，F(xiàn)今恰逢租房市場(chǎng)旺季，不少看著高價(jià)房租發(fā)愁的租戶終于明白，“原來都是他們?cè)诒澈髶v鬼?！?/p>

就連在房產(chǎn)中介領(lǐng)域混了18年的我愛我家副總裁胡景暉，看到此情此景也實(shí)在是再難以安坐，從我愛我家離開之后直批自如和蛋殼。這讓本就熱鬧的長(zhǎng)租公寓市場(chǎng)瞬間炸開了鍋。

輿論持續(xù)發(fā)酵，驚動(dòng)了監(jiān)管部門。日前，北京市住建委同市公安局、市工商局、市非緊急救助服務(wù)中心等部門，開通了“黑中介”投訴舉報(bào)專線。開通首日，便查處23家中介機(jī)構(gòu)并予以曝光。

此外，監(jiān)管部門還針對(duì)市面上主要的房產(chǎn)租賃企業(yè)運(yùn)營(yíng)方進(jìn)行集中約談，自如等10家企業(yè)均給出承諾，不漲租金并共計(jì)拿出超過12萬(wàn)套的存量房源投向市場(chǎng)。

最終能有多少反應(yīng)到租金價(jià)格上還不好說，但是對(duì)于自如、蛋殼等來說，他們這一番折騰，無(wú)異于搬起石頭砸了自己的腳。

地產(chǎn)大佬潘石屹曾算了一筆賬，做長(zhǎng)租公寓，從銀行貸款的基準(zhǔn)利率是4.9%，拿到手時(shí)應(yīng)該會(huì)達(dá)到5%或6%，而把公寓出租的回報(bào)率最高才不過1%。因此，“租房的價(jià)格再翻一番還是虧本的?！?/p>

不同于潘石屹的不做虧本生意，作為已經(jīng)入局的玩家，萬(wàn)科董事長(zhǎng)郁亮則是明確表態(tài)，“長(zhǎng)租公寓就不應(yīng)該賺錢?！?/p>

不過，商業(yè)公司又不是慈善機(jī)構(gòu)，任誰(shuí)也不會(huì)花錢賺吆喝。尤其是隨著房地產(chǎn)逐步從增量時(shí)代進(jìn)入存量市場(chǎng)，行業(yè)也在向后端專業(yè)服務(wù)和資產(chǎn)管理轉(zhuǎn)移，長(zhǎng)租公寓的風(fēng)口正在來臨。

長(zhǎng)租公寓行業(yè)是國(guó)內(nèi)目前整個(gè)房地產(chǎn)開放、交易、服務(wù)產(chǎn)業(yè)鏈中唯一受政策鼓勵(lì)的子領(lǐng)域。從2015年開始，國(guó)家密集出臺(tái)了多項(xiàng)政策鼓勵(lì)租賃市場(chǎng)的發(fā)展，內(nèi)容包括稅收、水電、土地、金融試點(diǎn)等各方面，比如商業(yè)用房改租賃可以享受民水民電、給予住房租賃機(jī)構(gòu)或個(gè)人稅收優(yōu)惠等。2017年，住建部等部門以及北京上海等城市出臺(tái)相關(guān)政策，2017年11月國(guó)務(wù)院確定培育和發(fā)展住房租賃市場(chǎng)的措施，支持利用已建成住房或新建住房開展租賃業(yè)務(wù)。

政策引導(dǎo)下，這一行業(yè)的各類專業(yè)化租賃機(jī)構(gòu)也多了起來，除了房地產(chǎn)企業(yè)、房地產(chǎn)中介，還有酒店、創(chuàng)業(yè)企業(yè)等玩家都涌入這一行業(yè)。

找到那顆老鼠屎

這么好的一個(gè)行業(yè)，這么好的一鍋粥，可就是里邊的老鼠屎讓人不適。本來長(zhǎng)租公寓行業(yè)的誕生和發(fā)展有助于房租租賃市場(chǎng)更規(guī)范化，讓房地產(chǎn)行業(yè)從買賣到租賃形成一個(gè)更為規(guī)范的產(chǎn)業(yè)鏈，租房者能夠在這一市場(chǎng)更有保障。但如今的情形下，到底是誰(shuí)造成了長(zhǎng)租公寓整體房租上漲，讓行業(yè)偏離了原有的發(fā)展航線呢？

首先就是資本的助力希望能夠快速“催熟”這一行業(yè)，各玩家們也希望背靠資本，來通過野蠻擴(kuò)張的方式搶占市場(chǎng)份額，躋身第一梯隊(duì)。

相信任何一家資本對(duì)于這種砸錢換明天的套路都是屢試不爽。舉個(gè)例子，共享單車行業(yè)剛開始興起之時(shí)，資本就迅速瞄準(zhǔn)了ofo和摩拜兩家，其中ofo最為明顯，主打先鋪量后做精細(xì)化運(yùn)營(yíng)的戰(zhàn)略，很快就確立了市場(chǎng)地位。

但如今的共享單車在經(jīng)歷過并購(gòu)、賣身以后，資本希望快速收割市場(chǎng)，留給沒有站隊(duì)的ofo的只有大寫的尷尬二字，并且隔三差五就被傳出“賣身”的消息，共享單車風(fēng)口已過。

很明顯，在長(zhǎng)租公寓市場(chǎng)也是如此。自去年12月以來，蘑菇租房、自如、微舍公寓、蛋殼已經(jīng)相繼完成3000萬(wàn)美元、40億元、數(shù)千萬(wàn)元、7000萬(wàn)美元融資。但資本的邏輯依然是，快速占領(lǐng)市場(chǎng)，獲得價(jià)格壟斷，通過行業(yè)洗牌，持續(xù)賺取利潤(rùn)。資本并不在意提高多少租金率，他們似乎更在乎壟斷利潤(rùn)。

然而古語(yǔ)有云錢非萬(wàn)能，資本繼續(xù)靠蠻力或許真的是討不到什么好結(jié)果。

于企業(yè)，胡景暉說道，為了擴(kuò)大規(guī)模由企業(yè)正在以市場(chǎng)正常價(jià)格的20%-40%爭(zhēng)搶房源，人為抬高收房?jī)r(jià)格帶來的后果是，企業(yè)運(yùn)營(yíng)成本大大增加。并且會(huì)陷入一個(gè)惡性循環(huán)，“擾亂了業(yè)主的心態(tài)，掉高了業(yè)主的胃口，讓業(yè)主也開始要高價(jià)?！?/p>

于租戶，羊毛出在羊身上，企業(yè)肯定會(huì)把自身的成本壓力給分散化小，最直觀的表現(xiàn)就是房?jī)r(jià)水漲船高。鏈家給出的報(bào)告顯示，今年7月份北京租房?jī)r(jià)格變動(dòng)最大的新奧洋房，環(huán)比漲幅達(dá)到36.1%。

所以現(xiàn)階段來看，資本是在做一件損人不利己的事。而若將此繼續(xù)下去，有朝一日成功壟斷市場(chǎng)，那才有可能變性為損人利己。到時(shí)候說不定潘石屹也會(huì)吃驚，意識(shí)到自己當(dāng)初的判斷失誤。

其次是長(zhǎng)租公寓一直以來的運(yùn)營(yíng)模式并不屬于規(guī)模經(jīng)濟(jì)，因此當(dāng)市場(chǎng)多個(gè)玩家涌入，重規(guī)模輕效益的時(shí)候，燒錢來快速占領(lǐng)市場(chǎng)容易加速這一行業(yè)的引爆。

當(dāng)前行業(yè)內(nèi)的長(zhǎng)租公寓主要采取租賃的輕資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)模式，賺取租金差價(jià)、服務(wù)費(fèi)等。比如自如友家，如果業(yè)主與自如簽訂3年的房屋托管協(xié)議，算上空置期，在3年零3個(gè)月的時(shí)間內(nèi)自如承擔(dān)裝修、保險(xiǎn)、網(wǎng)絡(luò)、房屋租賃（每年上浮3％租金）等費(fèi)用，將整修過的房租以更高的租金租給用戶，并收取一個(gè)月的租金為服務(wù)費(fèi)。

但這一模式對(duì)房租周轉(zhuǎn)和管理要求極高，如果運(yùn)營(yíng)效率跟不上，規(guī)模越大，越不經(jīng)濟(jì)甚至?xí)斐商潛p。根據(jù)克爾瑞 《中國(guó)租賃住宅行業(yè)白皮書》整體出租率95%才能實(shí)現(xiàn)盈利。

第三，金融模式尚有不完善。

在這一市場(chǎng)，消費(fèi)金融不僅降低了租客的房租負(fù)擔(dān)，也為長(zhǎng)租公寓運(yùn)營(yíng)方帶來了傳統(tǒng)金融機(jī)構(gòu)無(wú)法給予的“沉淀資金”，在合規(guī)的前提下，這本是雙贏的結(jié)果。

因此，許多平臺(tái)在與客戶接觸時(shí)都會(huì)把分期或者貸款作為首推的支付方式。以自如為例，熊出墨請(qǐng)注意從租戶那里了解到，在自如簽約為期一年的租賃合同，房租每月1200元左右，通過貸款方式結(jié)算，他每個(gè)月還要額外支付一定手續(xù)費(fèi)。

而除了自如這樣的領(lǐng)跑品牌外，市場(chǎng)上其他的中小企業(yè)也普遍存在這種情況。不同的是，可能某些企業(yè)不具備自己做金融的能力，只有選擇與第三方的金融公司進(jìn)行合作。也就是說，當(dāng)租戶簽約租房時(shí)，也同時(shí)簽下了一份消費(fèi)貸合同。

但行業(yè)發(fā)展過快，消費(fèi)金融所產(chǎn)生的風(fēng)險(xiǎn)也暴露出來。而租戶以個(gè)人名義貸下的全部房租，一般都會(huì)直接流入企業(yè)口袋，然后租戶在每個(gè)月按時(shí)還貸，房東按時(shí)收租。如此一來，企業(yè)取得對(duì)資金的控制權(quán)，也引發(fā)了相關(guān)的風(fēng)險(xiǎn)。

一些企業(yè)鋌而走險(xiǎn)，選擇拿租金繼續(xù)去拿房搶占市場(chǎng)，拿房—出租—貸款—再拿房，試圖快速搶占這一行業(yè)。這一鏈條看似環(huán)環(huán)相扣、穩(wěn)固堅(jiān)實(shí)，但是仔細(xì)一推敲便會(huì)發(fā)現(xiàn)，企業(yè)成功把所有的風(fēng)險(xiǎn)都轉(zhuǎn)移到了租戶身上。

并且還有一種極端情況，企業(yè)收到金融平臺(tái)放下的貸款之后，不去拿房，而是做自己認(rèn)為能夠賺錢的事，要是真能賺到錢還好說，萬(wàn)一賺不到錢的話，那最后恐怕就會(huì)貼出公告“公司因經(jīng)營(yíng)不善導(dǎo)致資金鏈斷裂，停止運(yùn)營(yíng)”。

這不，近兩日傳出爆倉(cāng)消息的杭州鼎家就是如此，4000多家租戶傻了眼，中介倒了，房東收不到租金要收回房子，但租戶每個(gè)月貸款卻還要繼續(xù)還。正應(yīng)了胡景暉的所說“長(zhǎng)租公寓爆倉(cāng)，一定比P2P爆雷更厲害?！?/p>

長(zhǎng)租公寓爆倉(cāng)和P2P爆雷確實(shí)有著一定相似之處，比如眾多問題P2P平臺(tái)存在的自融現(xiàn)象，就是平臺(tái)運(yùn)營(yíng)方拿到投資人的錢之后，不是做其他，而是給自己的企業(yè)或者關(guān)聯(lián)企業(yè)輸血，同樣是做到了風(fēng)險(xiǎn)的完美轉(zhuǎn)移。

至此，熊出墨請(qǐng)注意想起來一句頗有哲學(xué)意味的話——快就是慢，其實(shí)正適合送給長(zhǎng)租公寓市場(chǎng)的諸多企業(yè)。不顧游戲規(guī)則、不擇手段、不計(jì)后果地求快，不僅會(huì)適得其反，更有可能拖累整個(gè)行業(yè)?，F(xiàn)在的烏煙瘴氣，可不就是資本、企業(yè)自己作的嗎？

本文首發(fā)于微信公眾號(hào)「熊出墨請(qǐng)注意」，文：彬彬，轉(zhuǎn)載請(qǐng)注明來源并保證文章完整性

前不久的集中清理群租房事件在社交媒體上引起了軒然大波，其中一家長(zhǎng)租公寓也被卷入洪流之中；不僅如此，該公寓品牌還被曝出多間租房甲醛超標(biāo)的負(fù)面新聞。長(zhǎng)租公寓是當(dāng)下資本最熱捧的項(xiàng)目之一，集眾多“關(guān)懷”于一身，為何會(huì)被卷進(jìn)群租房清理事件？從冉冉升起到負(fù)面輿論纏身，長(zhǎng)租公寓的故事并不長(zhǎng)。

從蟄伏到發(fā)跡，長(zhǎng)租公寓市場(chǎng)迎來破曉

租房是長(zhǎng)期存在的需求，但一直以來，房地產(chǎn)市場(chǎng)的第一需求還是以購(gòu)房為主，房屋租賃只是零散經(jīng)營(yíng)。長(zhǎng)租市場(chǎng)之所以突然涌入資本，成為炙手可熱的山芋，與需求的改變和多方助推有關(guān)系。

《中國(guó)流動(dòng)人口發(fā)展報(bào)告2016》數(shù)據(jù)顯示，截止去年年底，國(guó)內(nèi)的流動(dòng)人口有2.45億人。優(yōu)質(zhì)資源集中的北上廣深地區(qū)流動(dòng)人口尤其龐大，與此相對(duì)的是房?jī)r(jià)也異常高，并非人人可以消受，所以大部分流動(dòng)人口都有租房需求。

《2017租賃藍(lán)皮書》顯示2017年全國(guó)租房需求相比去年增長(zhǎng)了57%；90后置業(yè)觀也有所改變，租房意愿增加，選擇租房的人多達(dá)72%。

各個(gè)城市的居民購(gòu)房熱情雖然不減，但房地產(chǎn)市場(chǎng)實(shí)際上已進(jìn)入存量房期，眾多的閑置房源可供租賃市場(chǎng)開發(fā)。同時(shí)，隨著樓市調(diào)控不斷加碼，以及房地產(chǎn)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)激烈，傳統(tǒng)地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)的利潤(rùn)也有所下滑，需要發(fā)掘新增長(zhǎng)點(diǎn)。數(shù)據(jù)顯示，2016年中國(guó)租房市場(chǎng)的規(guī)模大概在1.1萬(wàn)億元，房屋租賃市場(chǎng)規(guī)模之大自然令企業(yè)心動(dòng)。

更重要的是，為了推動(dòng)房屋租賃市場(chǎng)的發(fā)展，北京、深圳等城市相繼出臺(tái)了一系列租房政策，為租房市場(chǎng)的燎原之勢(shì)又添一把火。比如北京出臺(tái)了《關(guān)于加快發(fā)展和規(guī)范管理本市住房租賃市場(chǎng)的通知》，上線住房租賃監(jiān)管平臺(tái)，并同時(shí)發(fā)布了《關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)集體土地建設(shè)租賃住房工作的工作意見》，未來五年將供應(yīng)1000公頃集體土地，用于建設(shè)集體租房建設(shè)。又比如，北上廣深幾大城市均推出了“只租不售”的住宅用地。

市場(chǎng)需求旺盛，再加上政策鼓勵(lì)，長(zhǎng)租市場(chǎng)一時(shí)間成為了資本的新寵，出現(xiàn)了自如、魔方等眾多長(zhǎng)租公寓品牌。

品質(zhì)致勝，年輕租客偏愛長(zhǎng)租公寓

長(zhǎng)租公寓與傳統(tǒng)租房相比多了品質(zhì)出眾，增值服務(wù)多等優(yōu)點(diǎn)，廣受年輕租客歡迎。

其一，自如等長(zhǎng)租公寓在將業(yè)主房租租賃過來之后會(huì)進(jìn)行裝修改造再以單間形式出租。個(gè)別長(zhǎng)租公寓的配套設(shè)施也非常齊全，不僅配備公寓管理員，也開辟了公共區(qū)域，設(shè)有臺(tái)球桌、健身房、游戲室等齊全設(shè)施，管理員還會(huì)不定期舉辦各種活動(dòng)，試圖為租客提供交流場(chǎng)地，供租客在閑暇時(shí)間聯(lián)絡(luò)感情。不用出公寓就可以參與社交活動(dòng)，租房者在長(zhǎng)租公寓中可以結(jié)交到志同道合之人，對(duì)拓展人脈也有一定幫助，長(zhǎng)租公寓以這些特質(zhì)吸引不少白領(lǐng)人群和創(chuàng)客人群等。

其二，有過租房經(jīng)歷的人一定深受感觸，通過中介租房可能會(huì)遇到很多坑，防不勝防，租個(gè)房都得跟中介斗智斗勇，此種情況在北京等一線城市更為嚴(yán)重。長(zhǎng)租公寓也則相當(dāng)于二房東的角色，節(jié)省了租客與中介周旋的時(shí)間，使租房更有效率。同時(shí)，長(zhǎng)租公寓大多都通過APP管理，用戶不僅可以通過APP租房，也可以通過APP一鍵繳納水電、物業(yè)等費(fèi)用，提供了較為便利的生活方式。

多項(xiàng)優(yōu)勢(shì)加身，多個(gè)長(zhǎng)租公寓幾乎是一經(jīng)推出就遭租客哄搶。據(jù)北京晨報(bào)報(bào)道，長(zhǎng)租公寓剛開業(yè)兩個(gè)月，入住率就能達(dá)到90%左右，也無(wú)怪乎資本會(huì)熱捧長(zhǎng)租公寓項(xiàng)目。據(jù)悉，許多長(zhǎng)租公寓品牌均獲得了多輪融資，其中魔方公寓于2016年獲得了3億美元C輪融資，而小米科技創(chuàng)始人雷軍也于2014年向you+國(guó)際青年公寓投資了一個(gè)億。

其中長(zhǎng)租公寓品牌自如，依靠鏈家的門店資源，獲取房源的成本與其他長(zhǎng)租公寓品牌相比較低，還可以通過租賃市場(chǎng)培養(yǎng)長(zhǎng)尾客戶，向鏈家輸送一部分客源，實(shí)現(xiàn)住房租購(gòu)市場(chǎng)互榮，據(jù)了解，自如目前已擁有20萬(wàn)左右的業(yè)主。

盈利難題在前，長(zhǎng)租公寓品質(zhì)高樓倒塌

國(guó)內(nèi)的房地產(chǎn)市場(chǎng)一直是以購(gòu)房為主，租房市場(chǎng)長(zhǎng)期處于零散經(jīng)營(yíng)狀態(tài)，未得到完全開發(fā)。在資本和政策共同推波助瀾之下，長(zhǎng)租市場(chǎng)一派瘋長(zhǎng)之勢(shì)。但從近期自如長(zhǎng)租公寓被卷入群居房清理事件，以及身陷甲醛房等負(fù)面輿論來看，長(zhǎng)租公寓光鮮外袍之下可能已爬滿虱子。

長(zhǎng)租公寓的租金回報(bào)率低，盈利周期長(zhǎng)，經(jīng)營(yíng)較好的長(zhǎng)租公寓回報(bào)期也需三年到四年，許多長(zhǎng)租公寓至今還處于投入期，萬(wàn)科的長(zhǎng)租公寓品牌至今未實(shí)現(xiàn)整體盈利，自如也是運(yùn)營(yíng)到第六年，才在北京實(shí)現(xiàn)了微盈利。創(chuàng)業(yè)者扎堆的情況下，長(zhǎng)租市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)也愈發(fā)激烈，對(duì)許多企業(yè)來說盈利周期長(zhǎng)并不是什么好消息，盈利難猶如第一塊多米諾骨牌，在不斷的推到其他好不容易壘起的“高樓”。

首先，長(zhǎng)租公寓房源大多通過租賃業(yè)主房屋獲得，裝修改造與房屋租賃費(fèi)用是長(zhǎng)租公寓的兩大巨額成本。數(shù)據(jù)顯示，租房成本在長(zhǎng)租公寓租金中占比70%，長(zhǎng)租公寓利潤(rùn)薄。為了盈利，很多長(zhǎng)租公寓實(shí)際上只提供最長(zhǎng)為一年的短租服務(wù)，目的是方便次年漲房租以賺取更多房租差價(jià)。

目前長(zhǎng)租公寓多集中在一線城市，因流動(dòng)人口眾多，租房需求高，縱使是質(zhì)量不怎么樣的房源也十分搶手，此情此景之下，為了節(jié)約成本提高出租房的利用率，許多長(zhǎng)租公寓會(huì)最大限度的開發(fā)出租房，自如便是因?yàn)殚_發(fā)隔斷間才陷入了群租房清理風(fēng)波。盡管平臺(tái)宣稱隔斷間符合出租房的隔斷標(biāo)準(zhǔn)，但是可以推測(cè)在監(jiān)管不到的地方存在著不符合標(biāo)準(zhǔn)的隔斷間，不僅違規(guī)，還存在安全隱患。

其次，長(zhǎng)租公寓的租金比市場(chǎng)價(jià)高出15%-20%，打的是品質(zhì)旗號(hào)，但實(shí)際上長(zhǎng)租公寓的服務(wù)卻漸行漸遠(yuǎn)，似乎不太能匹配“品質(zhì)公寓”這一宣傳。比如自如公寓被曝出多起單間甲醛含量超標(biāo)的嚴(yán)重質(zhì)量問題，也是因?yàn)槠髽I(yè)不愿將出租屋空置太長(zhǎng)時(shí)間，意欲提升房屋租賃率，而枉顧住房出租標(biāo)準(zhǔn)。事實(shí)上，由于長(zhǎng)租公寓多把目標(biāo)用戶放在年輕白領(lǐng)身上，公共空間社交以及定期活動(dòng)這兩個(gè)優(yōu)勢(shì)并不能發(fā)揮，因租客工作較為繁忙等，公共空間的使用率很低，活動(dòng)也難以展開。

最后，盡管“租購(gòu)?fù)瑱?quán)”讓很多人在高房?jī)r(jià)之下有了新選擇，但是出租房缺少資產(chǎn)保值功能，很多租客未來還是有買房的計(jì)劃。長(zhǎng)租公寓作為一個(gè)長(zhǎng)線市場(chǎng)，市場(chǎng)教育不夠成熟，配套政策還不夠完善。

長(zhǎng)租公寓無(wú)法平衡租金、品質(zhì)、服務(wù)，再加上如今競(jìng)爭(zhēng)加劇，獲客成本上升，長(zhǎng)租公寓在盈利難基礎(chǔ)上再遇困境，品質(zhì)與服務(wù)也隨之滑坡。

平衡品質(zhì)與盈利，才是長(zhǎng)租公寓的長(zhǎng)久之計(jì)

長(zhǎng)租公寓與其說是出租房屋不如說是出售生活方式，當(dāng)生活方式被作為商品時(shí)，衡量其質(zhì)量的唯一標(biāo)準(zhǔn)是服務(wù)。長(zhǎng)租公寓需要依靠長(zhǎng)期運(yùn)營(yíng)來實(shí)現(xiàn)盈利，而不是追逐短期效益，業(yè)內(nèi)人士也提到，租客入住只是完成了10%的價(jià)值交付，剩下90%需后續(xù)服務(wù)與運(yùn)營(yíng)完成。自如等長(zhǎng)租公寓近來頻繁出現(xiàn)在負(fù)面輿論中，會(huì)導(dǎo)致還未成熟的市場(chǎng)產(chǎn)生信任危機(jī)。平衡品質(zhì)、盈利與服務(wù)，自如等長(zhǎng)租公寓品牌不妨從兩方面下手。

一方面，長(zhǎng)租公寓的優(yōu)勢(shì)在于品質(zhì)與增值服務(wù)，裝修改造是保證品質(zhì)的重要環(huán)節(jié)，長(zhǎng)租公寓須提高裝修驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn)，不僅改造須按出租房安全標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行，裝修之后也需檢查甲醛含量等，未達(dá)標(biāo)準(zhǔn)不予出租。通過嚴(yán)格驗(yàn)收才可減少并杜絕違規(guī)與安全風(fēng)險(xiǎn)的存在。

另一方面，長(zhǎng)租公寓也扎堆于北上廣深幾大城市，定位和運(yùn)營(yíng)均陷入了同質(zhì)競(jìng)爭(zhēng)，獲客成本升高使長(zhǎng)租公寓盈利更加困難，但二、三線城市的長(zhǎng)租市場(chǎng)還未開發(fā)。同時(shí)，長(zhǎng)租公寓多將租客定位為獨(dú)身白領(lǐng)，實(shí)際上家庭租房需求也不小，而市面上的長(zhǎng)租公寓多為單間，房廳組合少，所以并不能滿足這部分需求。長(zhǎng)租公寓品牌不妨從二三線城市或是家庭需求入手，調(diào)整定位，以抓住細(xì)分市場(chǎng)的機(jī)會(huì)。

從自如陷入群租房清理事件和甲醛超標(biāo)事件也可以看出長(zhǎng)租公寓在愈加激烈的競(jìng)爭(zhēng)中，為了迅速占領(lǐng)市場(chǎng)，已經(jīng)陷入求數(shù)量不求質(zhì)量的錯(cuò)誤之中。盡管在租房需求旺盛的一、二線城市，劣質(zhì)房源也有能出租出去，但是并非長(zhǎng)租公寓的長(zhǎng)久運(yùn)營(yíng)之計(jì)，用戶愿意選擇長(zhǎng)租公寓是因?yàn)槠湎啾绕胀ü⒏踩?、有品質(zhì)。若長(zhǎng)租公寓脫離品質(zhì)，也就淪為了價(jià)格昂貴的普通公寓，沒有任何優(yōu)勢(shì)可言。為此，長(zhǎng)租公寓們應(yīng)以此為鑒，保證裝修改造的合規(guī)性、安全性，提升運(yùn)營(yíng)和服務(wù)能力，并在此基礎(chǔ)上開拓新市場(chǎng)。

劉曠，以禪道參悟互聯(lián)網(wǎng)、微信公眾號(hào)：liukuang110