前不久，北京蔣女士遭遇了一次離奇的買(mǎi)房經(jīng)歷。買(mǎi)賣(mài)雙方?jīng)]出面也不知情的背景下，中介獨(dú)自完成了網(wǎng)簽、撤銷(xiāo)網(wǎng)簽的步驟，并且在網(wǎng)簽合同中出現(xiàn)了一名買(mǎi)賣(mài)雙方都不認(rèn)識(shí)的共同買(mǎi)受人，網(wǎng)簽撤銷(xiāo)后，蔣女士轉(zhuǎn)入鏈家旗下的理房通軟件中監(jiān)管的147萬(wàn)元購(gòu)房款也被劃走。據(jù)《21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道》文章顯示，涉事中介鏈家的相關(guān)人士確認(rèn)了這一事件，不過(guò)主要是經(jīng)紀(jì)人個(gè)人的行為，與鏈家無(wú)關(guān)。

但實(shí)際上，這并非是理房通首次因監(jiān)管漏洞而產(chǎn)生的買(mǎi)賣(mài)糾紛。這個(gè)誕生于2014年，號(hào)稱要做房產(chǎn)界的支付寶的理房通，到底是一家怎樣的機(jī)構(gòu)？為何在鏈家的交易體系中占據(jù)如此重要的位置？背后又隱藏著怎樣的真相……

文：熊出墨請(qǐng)注意

鏈家經(jīng)紀(jì)人通過(guò)“理房通”平臺(tái)劃走百萬(wàn)購(gòu)房款

這一事件最早被曝光在水木社區(qū)6月18日的一個(gè)求助帖上，隨后，《21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道》做了調(diào)查和跟進(jìn)報(bào)道。

帖子的發(fā)起人蔣女士于2018年12月23日在北京鏈家海德店購(gòu)買(mǎi)牡丹園附近的一套房屋，并于2019年1月15日，鏈家員工肖某讓蔣女士和馬女士在理房通APP上簽訂了《理房通資金支付服務(wù)協(xié)議》，并讓買(mǎi)方將147萬(wàn)元首付資金轉(zhuǎn)入理房通賬戶。兩天后，理房通APP顯示，該筆資金已經(jīng)劃轉(zhuǎn)至建委監(jiān)管。

1月24日，在鏈家員工的安排下，號(hào)稱銀行工作人員的人與蔣女士在銀行附近的一家餐飲店中完成了房貸手續(xù)的辦理。此后由于，貸款遲遲未批復(fù)下來(lái)，買(mǎi)賣(mài)雙方向農(nóng)行上地支行問(wèn)詢，卻被告知該行從未收到過(guò)這筆貸款申請(qǐng)。

6月17日，蔣女士在當(dāng)?shù)夭粍?dòng)產(chǎn)登記事務(wù)中心查詢到，這147萬(wàn)元的首付款，因網(wǎng)簽7天之后撤銷(xiāo)而導(dǎo)致交易不成功，資金退回至一個(gè)買(mǎi)賣(mài)雙方均不知道是誰(shuí)的銀行賬戶。

期間，交易房子的買(mǎi)受人怎么被變更成陌生人，網(wǎng)簽又是因何撤銷(xiāo)，最后首付款如何不翼而飛，真正的買(mǎi)賣(mài)雙方完全不知情，對(duì)整個(gè)過(guò)程完全不知情，更未出面參與任何簽字。

之后，蔣女士通過(guò)住建委官網(wǎng)查詢，發(fā)現(xiàn)這位買(mǎi)賣(mài)雙方均不認(rèn)識(shí)的買(mǎi)受共有人，姓名和身份證號(hào)碼所對(duì)應(yīng)的就是鏈家的經(jīng)紀(jì)人。隨后，鏈家相關(guān)人士對(duì)外表示，上述事件發(fā)生屬于經(jīng)紀(jì)人的個(gè)人行為，利用資金監(jiān)管漏洞，偽造合同，并稱鏈家也是受害人。

繞不開(kāi)的金融誘惑

但實(shí)際上，熊出墨請(qǐng)注意在查閱資料時(shí)發(fā)現(xiàn)，本次事件中引發(fā)資金監(jiān)管漏洞的軟件“理房通”正是鏈家一手孵化的，而這次造成的因監(jiān)管漏洞導(dǎo)致買(mǎi)房人首付款被劃走也并非偶然事件。

根據(jù)公開(kāi)資料顯示，理房通全稱為“北京理房通支付科技有限公司”，是鏈家在2013年注冊(cè)成立的。但真正對(duì)外是在2014年7月，當(dāng)時(shí)鏈家董事長(zhǎng)左暉宣稱理房通拿到央行下發(fā)的第五批第三方支付牌照。

之后，理房通就成為了鏈家金融體系內(nèi)保證交易安全進(jìn)行放款監(jiān)管的專門(mén)機(jī)構(gòu)，主要做資金托管，當(dāng)時(shí)一起上線的還有鏈家旗下的網(wǎng)貸平臺(tái)鏈鏈金融。

對(duì)外，理房通號(hào)稱要解決房產(chǎn)交易環(huán)節(jié)中的資金安全這個(gè)行業(yè)痛點(diǎn)，并定位要成為房產(chǎn)交易領(lǐng)域的支付寶。實(shí)際上操作層面上，鏈家要求所有在其門(mén)店成交房屋買(mǎi)賣(mài)的雙方必須將買(mǎi)房中產(chǎn)生的金額轉(zhuǎn)入理房通監(jiān)管。

對(duì)內(nèi)，鏈家在提供房產(chǎn)居間服務(wù)中可以對(duì)接到大量有借款需求的業(yè)務(wù)和有理財(cái)需求的業(yè)主，從中獲利。當(dāng)時(shí)，鏈家的金融業(yè)務(wù)在資產(chǎn)端和負(fù)債端共推出兩個(gè)系列，八款產(chǎn)品，主要為房產(chǎn)交易環(huán)節(jié)中的借款人提供短期過(guò)橋融資業(yè)務(wù)，包括贖樓貸款、尾款墊付、首付貸款等。

2015年左暉曾在鏈家集團(tuán)年會(huì)上為理房通喊話：這就是我們要做的房地產(chǎn)金融！

房地產(chǎn)與金融之間天然就會(huì)產(chǎn)生聯(lián)系。一份網(wǎng)上公開(kāi)的2017年鏈家集團(tuán)商業(yè)計(jì)劃書(shū)中提到，2015年經(jīng)紀(jì)業(yè)務(wù)實(shí)現(xiàn)營(yíng)收126億，稅前利潤(rùn)僅為17.6%，利潤(rùn)率不超過(guò)15%；金融業(yè)務(wù)實(shí)現(xiàn)12.4億，稅前利潤(rùn)是3.2億，利潤(rùn)率接近30%。

這其中，經(jīng)紀(jì)業(yè)務(wù)是鏈家的基礎(chǔ)，在當(dāng)時(shí)全國(guó)6000多家門(mén)店擁有20萬(wàn)經(jīng)紀(jì)人，但鏈家旗下的金融業(yè)務(wù)從業(yè)人數(shù)只有78人。如此對(duì)比，也不難看到金融業(yè)務(wù)對(duì)于鏈家的誘惑力有多大。

但鏈家卻并未從內(nèi)部流程上保障理房通作為第三方平臺(tái)的安全性。一位剛剛在鏈家簽署購(gòu)房協(xié)議的用戶告訴熊出墨請(qǐng)注意，在簽訂房屋交易合同的同時(shí)，還被鏈家強(qiáng)制要求簽署了一份《理房通資金支付服務(wù)協(xié)議》，賣(mài)房過(guò)程中涉及到的定金、首付款、尾款等按照協(xié)議要求都必須先放入這一平臺(tái)進(jìn)行監(jiān)管。不僅如此，還會(huì)要求買(mǎi)賣(mài)雙方在理房通上傳包括身份證、銀行卡等隱私信息。

然而，房產(chǎn)中介相關(guān)從業(yè)人員的現(xiàn)狀就是，人員素質(zhì)參差不齊，流動(dòng)性大。而房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人在交易過(guò)程中可以通過(guò)理房通全程參與，熟悉產(chǎn)品的他們，在流程上、在產(chǎn)品上有了可乘之機(jī)。這反而成為了鏈家全程托管服務(wù)中最不可控的一大安全隱患。

《華夏時(shí)報(bào)》在2017年4月份的一篇報(bào)道中就提到與蔣女士類(lèi)似的訴訟案件。2015年，山東人老王賣(mài)房時(shí)，也曾因?yàn)橘I(mǎi)方將購(gòu)房款90萬(wàn)元匯入鏈家旗下的理房通APP中，90萬(wàn)元房款卻被莫名劃走，導(dǎo)致老王未收到房款卻被要求必須過(guò)戶房產(chǎn)而對(duì)簿公堂。

顯然，這樣既當(dāng)球員又當(dāng)裁判的鏈家很容易將自己陷入被動(dòng)境地。理房通自始至終都算不上是第三方平臺(tái)，而只是鏈家旗下的金融產(chǎn)品之一。

左暉的平臺(tái)夢(mèng)

但左暉從未放棄“平臺(tái)”的打造計(jì)劃，除了想要將理房通打造成為房地產(chǎn)行業(yè)的“支付寶”以外，還想再造一個(gè)地產(chǎn)行業(yè)的“淘寶”。尤其在中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)入存量時(shí)代以后，鏈家需要能夠有一個(gè)新故事講給資本市場(chǎng)，于是就有了貝殼找房的誕生。

成立于2018年4月的貝殼找房定位為“技術(shù)驅(qū)動(dòng)的品質(zhì)居住服務(wù)平臺(tái)”，除了鏈家自身的品牌外，還允許其他經(jīng)紀(jì)公司以合作的方式進(jìn)駐。貝殼期望通過(guò)號(hào)召各經(jīng)紀(jì)品牌開(kāi)放資源，建立開(kāi)放的ACN合作網(wǎng)絡(luò)。在左暉的設(shè)想中，鏈家作為線下平臺(tái)，貝殼找房承接線上平臺(tái)，實(shí)現(xiàn)購(gòu)房閉環(huán)，是一個(gè)很好的資本故事。

事實(shí)上，如今的房地產(chǎn)服務(wù)行業(yè)是非常需要擴(kuò)充線上部分的。尤其對(duì)于中小規(guī)模的中介公司來(lái)說(shuō)，多端口平臺(tái)的選擇上，除了要考慮流量和服務(wù)以外，更為重要的是平臺(tái)是否與自身業(yè)務(wù)有沖突，畢竟，對(duì)于房地產(chǎn)中介行業(yè)來(lái)說(shuō)，房源信息就是核心資源，是商業(yè)機(jī)密。因此，貝殼找房的模式從誕生第一天就遭到了同行的質(zhì)疑。

我愛(ài)我家集團(tuán)董事長(zhǎng)兼CEO謝勇就曾直言：“當(dāng)裁判員又是運(yùn)動(dòng)員，做平臺(tái)網(wǎng)站就不要做經(jīng)紀(jì)業(yè)務(wù)，做經(jīng)紀(jì)業(yè)務(wù)就不能有網(wǎng)站。（鏈家）既做平臺(tái)又做經(jīng)紀(jì)業(yè)務(wù)，這是違背商業(yè)規(guī)律的?！比ツ昴曛?，58同城、我愛(ài)我家、中原地產(chǎn)等一眾房產(chǎn)品牌甚至成立了“真房源聯(lián)盟”，直指鏈家和貝殼找房。

那么，貝殼找房平臺(tái)是否重構(gòu)了整個(gè)交易流程？改變了傳統(tǒng)中介行業(yè)的商業(yè)模式和收入構(gòu)成？我們具體看下案例。假設(shè)業(yè)主將房源掛到貝殼找房，那么在核實(shí)信息后貝殼會(huì)錄入到平臺(tái)，然后鏈家（自營(yíng)）、德佑（加盟）和其他加盟中介都可以查看房源和聯(lián)系交易。

鏈家將自己的交易系統(tǒng)和流程注入了貝殼的核心ACN合作網(wǎng)絡(luò)中，加入網(wǎng)絡(luò)的中介門(mén)店，可以實(shí)現(xiàn)房源共享，每個(gè)中介對(duì)應(yīng)不同角色（信息錄入、砍價(jià)成交、資料審核等），在完成交易之后分到業(yè)績(jī)，而貝殼則對(duì)交易傭金進(jìn)行抽成。

這個(gè)過(guò)程中，貝殼找房利用系統(tǒng)和房源，換取加盟中介品牌的傭金。從這個(gè)角度來(lái)看，貝殼找房的內(nèi)核并沒(méi)有改變居間平臺(tái)的本質(zhì)，仍然是利用對(duì)房源的控制來(lái)實(shí)現(xiàn)收取中介費(fèi)的商業(yè)模式。究竟是誰(shuí)的平臺(tái)，誰(shuí)的第三方，一目了然。

最后

“平臺(tái)模式”可以稱得上是最近10年來(lái)商業(yè)模式上最大的創(chuàng)新。

Interbrand每年都會(huì)評(píng)選“全球最佳品牌”，在最好的31家公司中，13家是平臺(tái)企業(yè)，都有自己的生態(tài)系統(tǒng)，而另一些互聯(lián)網(wǎng)企業(yè)則受平臺(tái)企業(yè)的嚴(yán)格制約。其中，蘋(píng)果、谷歌和亞馬遜的品牌價(jià)值是近幾年增長(zhǎng)最快的公司。

平臺(tái)模式能夠讓各行業(yè)的巨頭在自己的軌道上快速發(fā)展和壯大，其核心在于平臺(tái)模式所產(chǎn)生的“網(wǎng)絡(luò)效應(yīng)”，麥特卡夫定律提到過(guò)，網(wǎng)絡(luò)價(jià)值同網(wǎng)絡(luò)用戶數(shù)量的平方成正比，即N個(gè)連結(jié)能創(chuàng)造N的平方量級(jí)的效益。比如Uber平臺(tái)上接入了大量的司機(jī)和有乘車(chē)需求的人，形成了一個(gè)需求匹配循環(huán)：想要打車(chē)的人越多，就會(huì)吸引越多司機(jī)加入U(xiǎn)ber；司機(jī)越多，打車(chē)的人就越多。當(dāng)用戶效應(yīng)隨著其他用戶的加入而增加時(shí)，網(wǎng)絡(luò)效應(yīng)就會(huì)進(jìn)一步凸顯。

但平臺(tái)也有一些禁忌。比如淘寶平臺(tái)上擁有超過(guò)10億種不同的商品，曾經(jīng)被經(jīng)濟(jì)學(xué)人稱作“全世界最大的集市”，卻沒(méi)有一件商品庫(kù)存是自己的。再比如擁有超過(guò)15億活躍用戶的Facebook，曾經(jīng)在2015年獲得了約140億美元的廣告收入，成為世界最大的傳媒公司，卻從沒(méi)有任何一篇自己撰寫(xiě)的內(nèi)容。

從這個(gè)角度來(lái)看，不論是理房通還是貝殼找房，都和平臺(tái)模式相差甚遠(yuǎn)。

但從商業(yè)趨勢(shì)來(lái)看，房地產(chǎn)中介行業(yè)是最需要通過(guò)“平臺(tái)模式”來(lái)升級(jí)的行業(yè)之一，尤其需要真正有影響力的第三方來(lái)主導(dǎo)和參與，建立起真正公平和開(kāi)放的平臺(tái)體系，共同迎接新時(shí)代的到來(lái)。

本文來(lái)自“熊出墨請(qǐng)注意”，轉(zhuǎn)載請(qǐng)聯(lián)系原作者獲取授權(quán)

貝殼的周歲生日過(guò)得有點(diǎn)糟心。

4月23日，貝殼找房通過(guò)舉辦新居住大會(huì)論壇來(lái)為自己的一周年慶生，并公布了未來(lái)的戰(zhàn)略和規(guī)劃。然而，就在這一天，58同城旗下的品牌安居客宣布發(fā)起訴訟，指出貝殼找房運(yùn)營(yíng)方天津小屋信息科技有限公司、貝殼找房(北京)科技有限公司盜用安居客網(wǎng)站房源、周邊配套等圖片涉不正當(dāng)競(jìng)爭(zhēng)行為，對(duì)安居客商業(yè)利益造成損害。

訴訟中，安居客要求貝殼找房賠償經(jīng)濟(jì)損失9000萬(wàn)元，并在其網(wǎng)站、WAP站以及APP首頁(yè)顯著位置連續(xù)三十天刊登道歉聲明。目前，北京知識(shí)產(chǎn)權(quán)法院已經(jīng)正式受理此案。

從表面來(lái)看，安居客選擇在貝殼找房一周年之際公布訴訟的行為有“攪局”嫌疑，但實(shí)際上，這次事件背后暴露的問(wèn)題并不在此。

成立于2018年4月的貝殼找房，是鏈家集團(tuán)旗下的房地產(chǎn)信息服務(wù)網(wǎng)站，旗下涉及二手房、新房、租房、裝修、海外、旅居等方面。而作為58同城旗下的房產(chǎn)信息服務(wù)平臺(tái)，安居客覆蓋新房、二手房、租房、商業(yè)地產(chǎn)、海外地產(chǎn)等諸多領(lǐng)域，雙方有著直接的競(jìng)爭(zhēng)關(guān)系。

此次安居客起訴的內(nèi)容正好涉及到新房板塊，根據(jù)其業(yè)務(wù)的發(fā)展，安居客對(duì)于各個(gè)城市正在銷(xiāo)售、待銷(xiāo)售的新樓盤(pán)進(jìn)行了詳盡展示，包括樓盤(pán)詳情和相冊(cè)等。

根據(jù)安居客出示的證據(jù)顯示，從2018年7月開(kāi)始，貝殼找房新房板塊的樓盤(pán)信息中大量盜用安居客網(wǎng)站圖片，且大部分抹除了安居客的水印，加蓋了貝殼找房的水印，少部分扔保留了安居客水印。此外，貝殼找房還會(huì)不定時(shí)針對(duì)樓盤(pán)地址和圖片進(jìn)行調(diào)整、刪除。據(jù)安居客初步統(tǒng)計(jì)，貝殼找房扒取了安居客擁有版權(quán)信息的圖片約6萬(wàn)余張。

顯然，此次訴訟爭(zhēng)議的焦點(diǎn)直指房屋商品交易的核心：房源信息。眾所周知，由于房屋商品交易的特殊性，信息一直是各家最為核心的競(jìng)爭(zhēng)點(diǎn)，且買(mǎi)賣(mài)雙方交易過(guò)程零散化，且交易頻率低。因此，房源信息一直是各家信息平臺(tái)競(jìng)爭(zhēng)的核心賣(mài)點(diǎn)。

而此次安居客訴訟的質(zhì)疑核心更是與貝殼找房的定位、產(chǎn)品以及模式相悖。

一方面是真房源的定位。貝殼找房在成立之初就打出“海量真房源、好房好服務(wù)“的口號(hào)。從操作層面來(lái)說(shuō)，真實(shí)的房源應(yīng)該是由平臺(tái)的經(jīng)紀(jì)人親自上門(mén)拍攝、制作和上傳的，而不是直接盜取其他平臺(tái)的數(shù)據(jù)。一旦證實(shí)貝殼找房是通過(guò)安居客扒取房屋信息數(shù)據(jù)的，那么其一直以來(lái)主打的“真房源”就名不副實(shí)。

另外一方面，其“樓盤(pán)字典“這一核心產(chǎn)品的數(shù)據(jù)準(zhǔn)確性存疑。在推出貝殼找房之初，鏈家曾經(jīng)提到強(qiáng)調(diào)樓盤(pán)字典是貝殼找房的核心產(chǎn)品，這是鏈家積累多年的資源和數(shù)據(jù)打造的一個(gè)基于全國(guó)范圍的房屋信息數(shù)據(jù)庫(kù)，涵蓋了門(mén)牌號(hào)、標(biāo)準(zhǔn)戶型圖、配套設(shè)施信息、歷史交易價(jià)格等多維的房源信息，通過(guò)300個(gè)字段集合成一個(gè)大數(shù)據(jù)，供經(jīng)紀(jì)人調(diào)用。這一項(xiàng)目從2009年啟動(dòng)至今已經(jīng)投資了4億多元，建立了全國(guó)28個(gè)城市的7000萬(wàn)套房源數(shù)據(jù)，數(shù)據(jù)容量突破1200T。左暉曾經(jīng)說(shuō)，這些數(shù)據(jù)是鏈家經(jīng)紀(jì)人用實(shí)地勘察方式一個(gè)一個(gè)核對(duì)過(guò)的，而它們都會(huì)注入貝殼網(wǎng)，拿出來(lái)共享。但此次安居客提出的證據(jù)則指向了這一產(chǎn)品數(shù)據(jù)的公正性和準(zhǔn)確性。

不僅如此，貝殼找房從成立之處至今一直面臨著模式的質(zhì)疑。鏈家掌門(mén)人左暉曾經(jīng)向業(yè)界介紹，貝殼找房是一家技術(shù)驅(qū)動(dòng)的品質(zhì)居住服務(wù)平臺(tái)，平臺(tái)化是其主要特征。左暉希望貝殼找房能夠成為一個(gè)第三方的平臺(tái)，能夠讓鏈家等傳統(tǒng)中介入駐，共享資源和收益。

但外界更多解讀為鏈家是想把行業(yè)的生意都裝進(jìn)自己的碗里。畢竟，“房源“在中介行業(yè)就是全部。一個(gè)房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)忙碌幾個(gè)月，也可能因?yàn)橐淮翁鴨味w粒無(wú)收。媒體報(bào)道了這樣一個(gè)細(xì)節(jié)，目前入駐貝殼平臺(tái)的所有經(jīng)紀(jì)公司和中介，其業(yè)務(wù)聯(lián)系甚至電話通訊都要經(jīng)過(guò)400這一關(guān)，這也意味著，作為核心的“房源信息“，貝殼找房并未對(duì)平臺(tái)上的玩家開(kāi)放。

中原集團(tuán)主席助理施俊嶸明確表示了對(duì)這種“既當(dāng)運(yùn)動(dòng)員又當(dāng)裁判”模式的不認(rèn)同，“貝殼很想做到的是平臺(tái)，但里面都是鏈家系的盤(pán)，沒(méi)有多元化，不是真正的一個(gè)平臺(tái)，而只是另外一個(gè)鏈家網(wǎng)。”

前不久據(jù)36氪報(bào)道，貝殼研究院院長(zhǎng)楊現(xiàn)領(lǐng)已經(jīng)向左暉提出離職。而從今年1月開(kāi)始，貝殼找房就開(kāi)始了架構(gòu)調(diào)整，包括取消事業(yè)部制和大區(qū)制，建立戰(zhàn)區(qū)制，將原本較為獨(dú)立的鏈家、德佑、貝殼新房業(yè)務(wù)納入同一平臺(tái)管理，成立COO線，整合旗下全部城市經(jīng)紀(jì)網(wǎng)絡(luò)等。對(duì)外的表述中，貝殼找房稱調(diào)整是為了推進(jìn)鏈家內(nèi)部，以及跨品牌之間的交易協(xié)作，減少在貝殼找房系統(tǒng)內(nèi)部的資源損耗，“形成網(wǎng)絡(luò)化效應(yīng)”。與此同時(shí)帶來(lái)的人員調(diào)整也無(wú)法避免。

從整個(gè)行業(yè)角度來(lái)看，貝殼找房作為經(jīng)紀(jì)服務(wù)新平臺(tái)，從理論上講似乎是順應(yīng)了行業(yè)需要開(kāi)放、多元化服務(wù)平臺(tái)這一趨勢(shì)，但商業(yè)競(jìng)爭(zhēng)的本質(zhì)仍然要回歸到產(chǎn)品和商業(yè)模式上。關(guān)于安居客與貝殼找房的訴訟，我們也將持續(xù)關(guān)注。

本文來(lái)自“熊出墨請(qǐng)注意”，轉(zhuǎn)載請(qǐng)聯(lián)系原作者獲取授權(quán)

日環(huán)比增幅536.15%，“長(zhǎng)租公寓”關(guān)鍵詞的微信搜索指數(shù)在8月23日已經(jīng)達(dá)到3620058，而一個(gè)月前，這個(gè)數(shù)字還在15萬(wàn)上下浮動(dòng)。

誠(chéng)如所見(jiàn)，房租暴漲的同時(shí)，輿論也緊跟而至。大家紛紛感嘆“買(mǎi)房是不可能的，因?yàn)樽夥磕愣甲獠黄稹?，無(wú)奈之余或許都還有一股沖動(dòng)，揪出高房租的幕后推手，男女死活不論先重大五十大板。

但法治社會(huì)講求和諧，動(dòng)手肯定是不可能的，我們還是來(lái)理性分析一下，到底誰(shuí)才是那顆壞了整鍋粥的老鼠屎。

文：彬彬（熊出墨請(qǐng)注意）

搬起石頭砸自己的腳

這一波關(guān)于長(zhǎng)租公寓的討論熱潮，首先是由本月初的一篇文章挑起。

8月1日，網(wǎng)友“仙翩”在水木社區(qū)發(fā)表《資本盯上租房，要吸干年輕人的血吧》，大概講述了出租房屋引來(lái)自如和蛋殼競(jìng)價(jià)拼搶的經(jīng)歷。兩家不斷加價(jià)之下，最終蛋殼給出10800元，高出作者最初7500元心里預(yù)估價(jià)格一大截。

因此作者感慨“長(zhǎng)期下來(lái)壟斷大量房源，最終提高房租，吸干年輕人的血”，“想來(lái)真是可怕”。

截至目前，這篇短短511字的文章已收到540個(gè)回復(fù)。而在水木社區(qū)之外，這篇文章經(jīng)過(guò)多次轉(zhuǎn)載后已引發(fā)全網(wǎng)關(guān)注。另有網(wǎng)友響應(yīng)，“我家回龍觀三居室120平，去年5700元出租，今年蛋殼給出10200”、“我的房子去年租金7000，今年漲到一萬(wàn)還被各中介搶著要”。

我愛(ài)我家給出的數(shù)據(jù)顯示，2018年上半年北京租房月租金均價(jià)為4649元/套，相較于2017年下半年的4335元/套，上漲300多元。而趕集網(wǎng)發(fā)布的《2018年畢業(yè)生就業(yè)報(bào)告》顯示，95后應(yīng)屆畢業(yè)生實(shí)際平均薪資為5429元?，F(xiàn)今恰逢租房市場(chǎng)旺季，不少看著高價(jià)房租發(fā)愁的租戶終于明白，“原來(lái)都是他們?cè)诒澈髶v鬼?！?/p>

就連在房產(chǎn)中介領(lǐng)域混了18年的我愛(ài)我家副總裁胡景暉，看到此情此景也實(shí)在是再難以安坐，從我愛(ài)我家離開(kāi)之后直批自如和蛋殼。這讓本就熱鬧的長(zhǎng)租公寓市場(chǎng)瞬間炸開(kāi)了鍋。

輿論持續(xù)發(fā)酵，驚動(dòng)了監(jiān)管部門(mén)。日前，北京市住建委同市公安局、市工商局、市非緊急救助服務(wù)中心等部門(mén)，開(kāi)通了“黑中介”投訴舉報(bào)專線。開(kāi)通首日，便查處23家中介機(jī)構(gòu)并予以曝光。

此外，監(jiān)管部門(mén)還針對(duì)市面上主要的房產(chǎn)租賃企業(yè)運(yùn)營(yíng)方進(jìn)行集中約談，自如等10家企業(yè)均給出承諾，不漲租金并共計(jì)拿出超過(guò)12萬(wàn)套的存量房源投向市場(chǎng)。

最終能有多少反應(yīng)到租金價(jià)格上還不好說(shuō)，但是對(duì)于自如、蛋殼等來(lái)說(shuō)，他們這一番折騰，無(wú)異于搬起石頭砸了自己的腳。

地產(chǎn)大佬潘石屹曾算了一筆賬，做長(zhǎng)租公寓，從銀行貸款的基準(zhǔn)利率是4.9%，拿到手時(shí)應(yīng)該會(huì)達(dá)到5%或6%，而把公寓出租的回報(bào)率最高才不過(guò)1%。因此，“租房的價(jià)格再翻一番還是虧本的。”

不同于潘石屹的不做虧本生意，作為已經(jīng)入局的玩家，萬(wàn)科董事長(zhǎng)郁亮則是明確表態(tài)，“長(zhǎng)租公寓就不應(yīng)該賺錢(qián)?！?/p>

不過(guò)，商業(yè)公司又不是慈善機(jī)構(gòu)，任誰(shuí)也不會(huì)花錢(qián)賺吆喝。尤其是隨著房地產(chǎn)逐步從增量時(shí)代進(jìn)入存量市場(chǎng)，行業(yè)也在向后端專業(yè)服務(wù)和資產(chǎn)管理轉(zhuǎn)移，長(zhǎng)租公寓的風(fēng)口正在來(lái)臨。

長(zhǎng)租公寓行業(yè)是國(guó)內(nèi)目前整個(gè)房地產(chǎn)開(kāi)放、交易、服務(wù)產(chǎn)業(yè)鏈中唯一受政策鼓勵(lì)的子領(lǐng)域。從2015年開(kāi)始，國(guó)家密集出臺(tái)了多項(xiàng)政策鼓勵(lì)租賃市場(chǎng)的發(fā)展，內(nèi)容包括稅收、水電、土地、金融試點(diǎn)等各方面，比如商業(yè)用房改租賃可以享受民水民電、給予住房租賃機(jī)構(gòu)或個(gè)人稅收優(yōu)惠等。2017年，住建部等部門(mén)以及北京上海等城市出臺(tái)相關(guān)政策，2017年11月國(guó)務(wù)院確定培育和發(fā)展住房租賃市場(chǎng)的措施，支持利用已建成住房或新建住房開(kāi)展租賃業(yè)務(wù)。

政策引導(dǎo)下，這一行業(yè)的各類(lèi)專業(yè)化租賃機(jī)構(gòu)也多了起來(lái)，除了房地產(chǎn)企業(yè)、房地產(chǎn)中介，還有酒店、創(chuàng)業(yè)企業(yè)等玩家都涌入這一行業(yè)。

找到那顆老鼠屎

這么好的一個(gè)行業(yè)，這么好的一鍋粥，可就是里邊的老鼠屎讓人不適。本來(lái)長(zhǎng)租公寓行業(yè)的誕生和發(fā)展有助于房租租賃市場(chǎng)更規(guī)范化，讓房地產(chǎn)行業(yè)從買(mǎi)賣(mài)到租賃形成一個(gè)更為規(guī)范的產(chǎn)業(yè)鏈，租房者能夠在這一市場(chǎng)更有保障。但如今的情形下，到底是誰(shuí)造成了長(zhǎng)租公寓整體房租上漲，讓行業(yè)偏離了原有的發(fā)展航線呢？

首先就是資本的助力希望能夠快速“催熟”這一行業(yè)，各玩家們也希望背靠資本，來(lái)通過(guò)野蠻擴(kuò)張的方式搶占市場(chǎng)份額，躋身第一梯隊(duì)。

相信任何一家資本對(duì)于這種砸錢(qián)換明天的套路都是屢試不爽。舉個(gè)例子，共享單車(chē)行業(yè)剛開(kāi)始興起之時(shí)，資本就迅速瞄準(zhǔn)了ofo和摩拜兩家，其中ofo最為明顯，主打先鋪量后做精細(xì)化運(yùn)營(yíng)的戰(zhàn)略，很快就確立了市場(chǎng)地位。

但如今的共享單車(chē)在經(jīng)歷過(guò)并購(gòu)、賣(mài)身以后，資本希望快速收割市場(chǎng)，留給沒(méi)有站隊(duì)的ofo的只有大寫(xiě)的尷尬二字，并且隔三差五就被傳出“賣(mài)身”的消息，共享單車(chē)風(fēng)口已過(guò)。

很明顯，在長(zhǎng)租公寓市場(chǎng)也是如此。自去年12月以來(lái)，蘑菇租房、自如、微舍公寓、蛋殼已經(jīng)相繼完成3000萬(wàn)美元、40億元、數(shù)千萬(wàn)元、7000萬(wàn)美元融資。但資本的邏輯依然是，快速占領(lǐng)市場(chǎng)，獲得價(jià)格壟斷，通過(guò)行業(yè)洗牌，持續(xù)賺取利潤(rùn)。資本并不在意提高多少租金率，他們似乎更在乎壟斷利潤(rùn)。

然而古語(yǔ)有云錢(qián)非萬(wàn)能，資本繼續(xù)靠蠻力或許真的是討不到什么好結(jié)果。

于企業(yè)，胡景暉說(shuō)道，為了擴(kuò)大規(guī)模由企業(yè)正在以市場(chǎng)正常價(jià)格的20%-40%爭(zhēng)搶房源，人為抬高收房?jī)r(jià)格帶來(lái)的后果是，企業(yè)運(yùn)營(yíng)成本大大增加。并且會(huì)陷入一個(gè)惡性循環(huán)，“擾亂了業(yè)主的心態(tài)，掉高了業(yè)主的胃口，讓業(yè)主也開(kāi)始要高價(jià)。”

于租戶，羊毛出在羊身上，企業(yè)肯定會(huì)把自身的成本壓力給分散化小，最直觀的表現(xiàn)就是房?jī)r(jià)水漲船高。鏈家給出的報(bào)告顯示，今年7月份北京租房?jī)r(jià)格變動(dòng)最大的新奧洋房，環(huán)比漲幅達(dá)到36.1%。

所以現(xiàn)階段來(lái)看，資本是在做一件損人不利己的事。而若將此繼續(xù)下去，有朝一日成功壟斷市場(chǎng)，那才有可能變性為損人利己。到時(shí)候說(shuō)不定潘石屹也會(huì)吃驚，意識(shí)到自己當(dāng)初的判斷失誤。

其次是長(zhǎng)租公寓一直以來(lái)的運(yùn)營(yíng)模式并不屬于規(guī)模經(jīng)濟(jì)，因此當(dāng)市場(chǎng)多個(gè)玩家涌入，重規(guī)模輕效益的時(shí)候，燒錢(qián)來(lái)快速占領(lǐng)市場(chǎng)容易加速這一行業(yè)的引爆。

當(dāng)前行業(yè)內(nèi)的長(zhǎng)租公寓主要采取租賃的輕資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)模式，賺取租金差價(jià)、服務(wù)費(fèi)等。比如自如友家，如果業(yè)主與自如簽訂3年的房屋托管協(xié)議，算上空置期，在3年零3個(gè)月的時(shí)間內(nèi)自如承擔(dān)裝修、保險(xiǎn)、網(wǎng)絡(luò)、房屋租賃（每年上浮3％租金）等費(fèi)用，將整修過(guò)的房租以更高的租金租給用戶，并收取一個(gè)月的租金為服務(wù)費(fèi)。

但這一模式對(duì)房租周轉(zhuǎn)和管理要求極高，如果運(yùn)營(yíng)效率跟不上，規(guī)模越大，越不經(jīng)濟(jì)甚至?xí)斐商潛p。根據(jù)克爾瑞 《中國(guó)租賃住宅行業(yè)白皮書(shū)》整體出租率95%才能實(shí)現(xiàn)盈利。

第三，金融模式尚有不完善。

在這一市場(chǎng)，消費(fèi)金融不僅降低了租客的房租負(fù)擔(dān)，也為長(zhǎng)租公寓運(yùn)營(yíng)方帶來(lái)了傳統(tǒng)金融機(jī)構(gòu)無(wú)法給予的“沉淀資金”，在合規(guī)的前提下，這本是雙贏的結(jié)果。

因此，許多平臺(tái)在與客戶接觸時(shí)都會(huì)把分期或者貸款作為首推的支付方式。以自如為例，熊出墨請(qǐng)注意從租戶那里了解到，在自如簽約為期一年的租賃合同，房租每月1200元左右，通過(guò)貸款方式結(jié)算，他每個(gè)月還要額外支付一定手續(xù)費(fèi)。

而除了自如這樣的領(lǐng)跑品牌外，市場(chǎng)上其他的中小企業(yè)也普遍存在這種情況。不同的是，可能某些企業(yè)不具備自己做金融的能力，只有選擇與第三方的金融公司進(jìn)行合作。也就是說(shuō)，當(dāng)租戶簽約租房時(shí)，也同時(shí)簽下了一份消費(fèi)貸合同。

但行業(yè)發(fā)展過(guò)快，消費(fèi)金融所產(chǎn)生的風(fēng)險(xiǎn)也暴露出來(lái)。而租戶以個(gè)人名義貸下的全部房租，一般都會(huì)直接流入企業(yè)口袋，然后租戶在每個(gè)月按時(shí)還貸，房東按時(shí)收租。如此一來(lái)，企業(yè)取得對(duì)資金的控制權(quán)，也引發(fā)了相關(guān)的風(fēng)險(xiǎn)。

一些企業(yè)鋌而走險(xiǎn)，選擇拿租金繼續(xù)去拿房搶占市場(chǎng)，拿房—出租—貸款—再拿房，試圖快速搶占這一行業(yè)。這一鏈條看似環(huán)環(huán)相扣、穩(wěn)固堅(jiān)實(shí)，但是仔細(xì)一推敲便會(huì)發(fā)現(xiàn)，企業(yè)成功把所有的風(fēng)險(xiǎn)都轉(zhuǎn)移到了租戶身上。

并且還有一種極端情況，企業(yè)收到金融平臺(tái)放下的貸款之后，不去拿房，而是做自己認(rèn)為能夠賺錢(qián)的事，要是真能賺到錢(qián)還好說(shuō)，萬(wàn)一賺不到錢(qián)的話，那最后恐怕就會(huì)貼出公告“公司因經(jīng)營(yíng)不善導(dǎo)致資金鏈斷裂，停止運(yùn)營(yíng)”。

這不，近兩日傳出爆倉(cāng)消息的杭州鼎家就是如此，4000多家租戶傻了眼，中介倒了，房東收不到租金要收回房子，但租戶每個(gè)月貸款卻還要繼續(xù)還。正應(yīng)了胡景暉的所說(shuō)“長(zhǎng)租公寓爆倉(cāng)，一定比P2P爆雷更厲害?！?/p>

長(zhǎng)租公寓爆倉(cāng)和P2P爆雷確實(shí)有著一定相似之處，比如眾多問(wèn)題P2P平臺(tái)存在的自融現(xiàn)象，就是平臺(tái)運(yùn)營(yíng)方拿到投資人的錢(qián)之后，不是做其他，而是給自己的企業(yè)或者關(guān)聯(lián)企業(yè)輸血，同樣是做到了風(fēng)險(xiǎn)的完美轉(zhuǎn)移。

至此，熊出墨請(qǐng)注意想起來(lái)一句頗有哲學(xué)意味的話——快就是慢，其實(shí)正適合送給長(zhǎng)租公寓市場(chǎng)的諸多企業(yè)。不顧游戲規(guī)則、不擇手段、不計(jì)后果地求快，不僅會(huì)適得其反，更有可能拖累整個(gè)行業(yè)?，F(xiàn)在的烏煙瘴氣，可不就是資本、企業(yè)自己作的嗎？

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