進(jìn)度條警告！2023年只剩下兩周時間！

不出意外，接下來朋友圈將會被各種一張張總結(jié)刷屏：

2023年聽了多少首歌，哪首單曲循環(huán)抵過長夜漫漫

2023年去了多少座城市，某個凌晨天還沒亮就開始奔波

2023年點了多少頓外賣，那晚的大餐可能對你意義非凡

......

當(dāng)然，相比在上述APP留下的足跡，大家心里最最在意的，其實是腰間錢包這一年到底是鼓了還是癟了。

正所謂人生“三大件”，票子、車子、房子。臨近年末，相關(guān)的討論明顯多了起來。以近兩周為例，專業(yè)財經(jīng)內(nèi)容與民生話題碰撞，相關(guān)詞條頻頻沖上熱榜。例如橫店短劇演員工資、胡錫進(jìn)炒股、年輕人買房、張朝陽呼吁增加年輕人收入等，全體網(wǎng)民的注意力明顯向“三大件”集中。

相關(guān)的專家解讀更是輪番上演，爬坡過坎、風(fēng)高浪急、底部中見曙光等等，百家爭鳴，似乎到處都是正確答案。

那么，2023年的收成情況，到底能打幾分？望向2024年，大家的票子、車子、房子會更好嗎？

股市能回到3200點嗎？

首先必須正視的一點，2023年，股市又在震蕩中度過了一年。

網(wǎng)紅股民胡錫進(jìn)的投資日記頗具代表性。

2023年6月27日，散戶老胡以滬指3144點入市，向股票賬戶轉(zhuǎn)入10萬元。當(dāng)日滬指漲1.23，老胡賬戶盈利104元。有起有伏一個月后，7月底股指漲突破3300點，賬戶獲利1萬元，相當(dāng)于一個月內(nèi)賬戶增值5%。

信心自然隨之大漲，資金追加至25萬元。近日在2023搜狐財經(jīng)年度論壇現(xiàn)場，他仍記得當(dāng)時的膨脹心態(tài)，“我感覺自己就像巴菲特一樣牛，新巴菲特要誕生了?！?/p>

十天后，滬指跌破3200點，老胡依然堅信，“今年股市會在震蕩中上行”。再往后，滬指擊穿“胡錫進(jìn)底”，賬戶由盈轉(zhuǎn)虧。此后又經(jīng)歷了一次翻紅，老胡對自己的判斷更加自信，“敢隨跌隨買”。再往后，一直到最近一篇日記，整體虧損7.27%，浮虧34858元。

“我不想賣，決心等到個人全倉翻紅的那一天?！崩虾搜裕苍S正是不少股民的心聲。

幾個月前，有媒體報道稱，截至2023年6月30日15時，A股總市值達(dá)到93.42萬億，較2022年底增加了8.54萬億，股民總數(shù)達(dá)到2.18億，人均盈利約為3.91萬元。數(shù)據(jù)一出，網(wǎng)友一片嘩然，表示自己嚴(yán)重拖了平均的后腿。前海開源基金首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家楊德龍也質(zhì)疑，“今年市場的盈利狀況普遍較差，真正能賺錢的都是少數(shù)”。

平均數(shù)能否表明大眾真實盈虧，股民自有判斷。而擺在眼前的客觀事實是，往事不可追，未來尤可待。

眼下，滬指在3000關(guān)口震蕩，似乎在為2024年行情作著預(yù)告。同時，各家機(jī)構(gòu)扎堆召開2024策略會，專家學(xué)者們對2024的普遍是予以樂觀研判。

例如中信建投認(rèn)為，2024年中國經(jīng)濟(jì)動能進(jìn)一步轉(zhuǎn)換，補(bǔ)庫存和利潤回升是積極變化，全年有望實現(xiàn)5%左右的GDP增速。A股面臨的基本面、政策面環(huán)境邊際改善，可以更加樂觀。市場方面，分析師陳果認(rèn)為，2024年A股有望由熊轉(zhuǎn)牛，進(jìn)入小牛市。

國際金融機(jī)構(gòu)高盛也給出一致判斷，高盛指出，2024年，摩根士丹利中國指數(shù)和滬深300指數(shù)將分別上漲12%和15%。

然而，站在廣大中小股民的立場，“小牛市”的專家解讀已經(jīng)聽過不止一次，具體到操作層面，歸根結(jié)底是盈虧自負(fù)。就像胡錫進(jìn)決心等到翻紅，等到回到3200點、3300點，便能止盈離場?！拔矣羞x擇嗎？好像沒有，所以就兩個字：堅持。”

車市價格戰(zhàn)繼續(xù)打？

價格戰(zhàn)，絕對是車市貫穿全年的核心關(guān)鍵詞。

易車研究院近期發(fā)布的車市價格戰(zhàn)洞察報告顯示，2021—2022年期間，中國乘用車市場每輛車的平均優(yōu)惠幅度為1.5萬-2萬元。2023年上半年，每輛車的終端優(yōu)惠幅度已突破2萬元，截至三季度末優(yōu)惠更是接近2.6萬元。

如此大規(guī)模的降價優(yōu)惠，過去三十年中未曾出現(xiàn)。

一方面，新能源市場競爭進(jìn)一步加劇，各個品牌圍繞降價“殺瘋了”。

年初，特斯拉打響價格戰(zhàn)第一槍，短短兩周在全球十多個國家宣布降價，最高降幅超過20%。同行陣腳被打亂，跟進(jìn)成了唯一選擇，從平價到豪華，從新品牌到老玩家，車企紛紛通過新車優(yōu)惠、官方直降、權(quán)益調(diào)整等各種明暗形式加入價格戰(zhàn)，降價幅度從千元到萬元不等。

而且從年初一直持續(xù)到年末，價格戰(zhàn)都未見緩和。大眾ID.3調(diào)價之后，中國市場售價比德國便宜近20萬元；10月份極越發(fā)布旗下第一款車，上市剛一個月就自降三萬。從這兩個典型例子就能看出價格戰(zhàn)之激烈。

另一方面，燃油車也在價格戰(zhàn)沖擊之下“卷”了起來。

中汽協(xié)數(shù)據(jù)顯示，11月份中國新能源汽車單月產(chǎn)銷量首次突破百萬輛，分別完成107.4萬輛和102.6萬輛，創(chuàng)下歷史新高。同比分別增長39.2%和30%，市場占有率達(dá)到34.5%，市占率連續(xù)7個月超過30%。

初步預(yù)計今年新能源產(chǎn)銷總體規(guī)模會超過900萬輛，表現(xiàn)超出預(yù)期。壓力給到燃油車這邊，所謂“沒有賣不出去的車，只有賣不出去的價格”，燃油車價格戰(zhàn)一觸即發(fā)。

3月初，東風(fēng)雪鐵龍部分車型政企綜合補(bǔ)貼后最高優(yōu)惠達(dá)9萬元。燃油車企快速跟進(jìn)，價格戰(zhàn)愈演愈烈，甚至在7月份時中汽協(xié)出面聯(lián)手?jǐn)?shù)家汽車企業(yè)簽署了《汽車行業(yè)維護(hù)公平市場秩序承諾書》。

新能源與燃油車“大亂斗”，價格戰(zhàn)就這樣打了一年。根據(jù)當(dāng)前形勢來看，面對即將到來的2024年，價格戰(zhàn)仍是主旋律。

從車企公布的前11個月成績單來看，在新能源車企中僅有理想一家提前完成了年度銷量目標(biāo)，截至11月30日全年累計交付32.57萬輛。比亞迪距離年銷300萬輛目標(biāo)相差10%，仍有望達(dá)成。蔚來小鵬的完成度則僅為60%左右，其他車企也距離目標(biāo)相差甚遠(yuǎn)。

燃油車這邊同樣面臨不小銷售壓力，例如一汽豐田今年前10個月累計零售銷量為65.18萬輛，同比微增0.8%，相比2023年銷量目標(biāo)102萬輛，差距近40萬輛。一汽豐田此前表示，在10月、11月大幅下調(diào)生產(chǎn)的前提下，12月到明年2月的生產(chǎn)也將繼續(xù)大幅下調(diào)。

而且，中汽協(xié)預(yù)計，2024年汽車整體銷量將在3100萬輛左右，新能源乘用車市占率將達(dá)到43%。

最后一個月開啟年末沖量模式，2024年則繼續(xù)延續(xù)以價換量策略，這場史上最強(qiáng)價格戰(zhàn)目前仍看不到盡頭。

房市“雙軌制”新格局？

談經(jīng)濟(jì)必然離不開房地產(chǎn)。

國家統(tǒng)計局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，2023年1-10月，全國房地產(chǎn)開發(fā)投資95922億元，同比下降9.3%；房屋新開工面積79177萬平方米，下降23.2%；房屋竣工面積55151萬平方米，增長19.0%。截至10月末，商品房待售面積64835萬平方米，同比增長18.1%。

竣工面積、待售面積處于增長狀態(tài)，投資、新開工、施工、買地數(shù)據(jù)負(fù)增長，有專家認(rèn)為：“數(shù)據(jù)表明，這一輪的深度調(diào)整還在路上。”

而回顧2023年，調(diào)整的核心焦點之一就是保障性住房，即引起全民熱議的“中國將推動新一輪房改”。

近期，國務(wù)院發(fā)布了《規(guī)劃建設(shè)保障性住房的指導(dǎo)意見》（簡稱“14號文”），專家解讀稱，“14號文”提出了一系列重要措施，旨在促進(jìn)保障性住房建設(shè)和供應(yīng)，以滿足改善性住房需求，同時推動建立新型的房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展模式。

事實上，國外相對成熟的房地產(chǎn)市場，早已經(jīng)形成“雙軌”格局，即保障基本住房需求的保障性住房市場，以及自由交易的商品房市場。

看清中國房地產(chǎn)“雙軌制”的發(fā)展?jié)摿?，也就有了答案。例如大家最關(guān)心的年輕人該不該買房？房價還會不會漲？

在2023搜狐財經(jīng)年度論壇現(xiàn)場，房改和買房恰是重點議題。原國家房改課題組組長、中房集團(tuán)原董事長孟曉蘇認(rèn)為：“本來商品房市場就不應(yīng)該是面對年輕人家庭和新市民家庭，應(yīng)當(dāng)是給工薪階層的老百姓提供保障房。因為這方面多年有缺失，所以要把突出問題解決?！?/p>

簡而言之，房地產(chǎn)行業(yè)將進(jìn)一步細(xì)分，各群體應(yīng)購買適合自己的房產(chǎn)類型。

孟曉蘇表示：“文件已經(jīng)提出要調(diào)整，規(guī)劃建設(shè)保障房，所以年輕人今后應(yīng)當(dāng)對未來大量供應(yīng)的保障房抱以期待?！?/p>

而且，根據(jù)成熟市場的經(jīng)驗，保障房供應(yīng)主要受人口結(jié)果影響，商品房更多受市場供需關(guān)系以及經(jīng)濟(jì)環(huán)境等因素的影響?；咀》啃枨蟮玫奖Ｕ系耐瑫r，并不會妨礙商品房市場的穩(wěn)定發(fā)展。這樣一來，健康、穩(wěn)步發(fā)展的樓市新格局有望達(dá)成。

寫在最后

毫無疑問，2023年是充滿變革的一年。

如中央經(jīng)濟(jì)工作會議所強(qiáng)調(diào)的，今年是全面貫徹黨的二十大精神的開局之年，是經(jīng)濟(jì)恢復(fù)發(fā)展的一年。社會經(jīng)濟(jì)發(fā)展、企業(yè)經(jīng)營面臨的挑戰(zhàn)客觀存在，與此同時，經(jīng)濟(jì)發(fā)展的動力與活力也是顯而易見的。

身處變革之中，大眾愈發(fā)關(guān)注與自己生活息息相關(guān)的財經(jīng)話題，具體便是票子、車子、房子，因此近期相關(guān)話題才頻頻被推上熱榜。此時，機(jī)構(gòu)、媒體、專家輸出的觀點以及財經(jīng)內(nèi)容，價值凸顯。

作為內(nèi)容從業(yè)者，熊出墨看到了一些令人欣喜的變化，那便是財經(jīng)內(nèi)容的價值落地。

2023搜狐財經(jīng)年度論壇相關(guān)話題的出圈就是例證。一邊是網(wǎng)友的熱切關(guān)注，一邊是高價值內(nèi)容的輸出，搜狐基于敏銳的媒體視角打造分享、交流的平臺，讓大眾深刻了解正在發(fā)生的變化，直觀看清經(jīng)濟(jì)發(fā)展的活力與韌性，從而作用于實際的生產(chǎn)、生活。

在碰撞的過程中，搜狐以專業(yè)IP打造能力以及市場化的運作思路作為底層保障，使財經(jīng)內(nèi)容更加廣泛地傳播開來，扮演價值放大器的同時，實現(xiàn)活動相應(yīng)IP的可持續(xù)。

所以，隨著財經(jīng)內(nèi)容愈發(fā)頻繁地走進(jìn)大眾生活，關(guān)于2024年的疑問，希望大家都能找到自己的答案。

本文來自熊出墨請注意，轉(zhuǎn)載請聯(lián)系原作者獲取授權(quán)

作為后疫情時代的首場消費大促，今年的618顯得格外熱鬧。這也能理解，很多行業(yè)今年一季度基本“報廢”，以房地產(chǎn)業(yè)為例，很多三四線城市的返鄉(xiāng)置業(yè)潮全面凍結(jié)，銷售陷入停滯。時間不等人，各行各業(yè)想盡可能挽回上半年的損失，就必須抓住618年中大促的寶貴機(jī)會。

事實上，房地產(chǎn)業(yè)的自救早就啟動了。降薪裁員以削減成本開支，疫情時期便在行業(yè)時有傳聞。自救的關(guān)鍵是擴(kuò)大銷售，為此房企想盡方法，朋友圈、短視頻、直播，什么火爆就做什么。連碧桂園、復(fù)地集團(tuán)等知名房企，為了自救也不惜放下架子嘗試直播賣房。

在人們的傳統(tǒng)印象中，房地產(chǎn)并不適合在線銷售。之前房企對線上渠道也不感冒，但今年618，卻一反常態(tài)紛紛主動擁抱電商平臺。最新消息稱，京東首個“自營房產(chǎn)”項目上線，來自中駿集團(tuán)的1000多套全新房源將于618期間銷售。是什么原因促使房企的態(tài)度發(fā)生180度大轉(zhuǎn)變，擁抱電商平臺真的能幫助房企自救嗎？

疫情給房地產(chǎn)帶來了倒春寒

說到今年的市場行情，幾乎很少有行業(yè)能躲過新冠肺炎疫情帶來的不利影響。當(dāng)疫情按下了整體經(jīng)濟(jì)的暫停鍵時，房地產(chǎn)行業(yè)也同樣感受到了刺骨的倒春寒。

對于大多數(shù)購房者來說，房地產(chǎn)是大宗投資，加上交易環(huán)節(jié)和手續(xù)繁瑣等因素制約，其銷售嚴(yán)重依賴于線下場景。這是房地產(chǎn)行業(yè)受疫情沖擊嚴(yán)重的根本因素，也是房產(chǎn)電商一直遲遲難以發(fā)展壯大的重要原因。

新冠肺炎疫情爆發(fā)后，中國房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會反應(yīng)非常迅速。1月26日，它就向會員單位和全行業(yè)發(fā)出號召，建議暫時停止售樓處銷售活動，待疫情過后再行恢復(fù)。隨后，北京、南京、合肥等100多個城市跟進(jìn)，相關(guān)管理部門下發(fā)通知，明確要求暫停售樓處銷售活動。

以南京為例，嚴(yán)令全市所有商品房項目和開發(fā)企業(yè)暫停舉辦發(fā)布會、答謝會及開放、登記報名、認(rèn)購、開盤等各種形式的群體性活動。也就是說，以上城市集體銷售活動基本上被暫時限制了，而這些本是房地產(chǎn)行業(yè)拉動銷售的主要形式。

與此同時，各地紛紛將封閉式管理作為防控疫情的重要手段，人們的出入行動受到全面限制。疫情期間，售樓員、代理和中介不能進(jìn)入小區(qū)，手上有好房源賣不了；而投資者同樣無法出門看房，想買也買不了。房地產(chǎn)行業(yè)不僅無法舉辦群體性銷售活動，連化整為零的銷售行為也難以開展。

一時間，各地房地產(chǎn)市場急速遇冷，房地產(chǎn)行業(yè)成為受疫情影響最大的10大行業(yè)之一?！?020年新冠狀病毒對中國房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)影響》的問卷調(diào)查結(jié)果則顯示，如若疫情持續(xù)影響，超六成經(jīng)紀(jì)人撐不過6個月，將選擇離開行業(yè)。另據(jù)報道，法院公告網(wǎng)數(shù)據(jù)顯示，截止到2月14日的今年前一個半月，全國破產(chǎn)的房地產(chǎn)相關(guān)企業(yè)便高達(dá)98家。因此，國家統(tǒng)計局錄得今年一季度全行業(yè)銷售全面下滑，自然也就不足為奇。

在不利局面之下，多省市積極為開發(fā)企業(yè)解困，迅速推出開放政策來刺激市場需求。這些地方政策大致分為三類：一是放寬落戶標(biāo)準(zhǔn)以擴(kuò)大用戶范圍，如蘇州市開放本科以上外來人口直接落戶、江門市允許大專以上人才可免社保限制購買1套住房；二是對購房進(jìn)行補(bǔ)貼或稅費減免，如馬鞍山市對在市區(qū)首次購房補(bǔ)貼總價的1%或1.5%，欽州則對今年3-12月之間購買新建商品房給予100-50%不等的契稅補(bǔ)貼；三是降低首付比例、降低買房門檻，如浙商銀行調(diào)降非限購城市首套房首付比例最低至20%，紹興市工商銀行落地執(zhí)行首套房首付最低2成、二套首付最低3成。

部分省市的這些開放政策作用積極，推動了房地產(chǎn)市場在3月份的復(fù)蘇，一些房企實現(xiàn)較大的增長。以上市房企蘇州高新為例，其Q1財報顯示，公司房地產(chǎn)合同銷售面積共6.44萬平方米，同比增加74.05%，合同銷售金額21.79億元，同比增加235.75%。

必須指出的是，蘇州高新等政策幸運兒只是個例。因為：盡管從3月份環(huán)比來看，二線城市集體“飄紅”，重慶、寧波等少數(shù)城市環(huán)比增幅甚至超過了2000%（與上月基數(shù)過低有關(guān)），但從同比來看，大多數(shù)城市仍未恢復(fù)至去年同期水平。如果不是3月份疫情開始好轉(zhuǎn)和部分省市迅速推出積極政策的話，一季度國內(nèi)房地產(chǎn)行業(yè)的數(shù)據(jù)還要更加不堪。

面對疫情影響和后疫情挑戰(zhàn)，房地產(chǎn)行業(yè)光靠天靠政策吃飯遠(yuǎn)遠(yuǎn)不夠，還必須要找到更好的解決方案。

房企有困難，電商來幫扶

對于業(yè)務(wù)因為疫情受阻，房地產(chǎn)行業(yè)和其他行業(yè)一樣，第一反應(yīng)就是線下?lián)p失線上來補(bǔ)，觸網(wǎng)成為房地產(chǎn)企業(yè)不約而同的共同選擇。

其中，恒大反應(yīng)速度最為敏捷，它應(yīng)該是房地產(chǎn)企業(yè)中最早通過互聯(lián)網(wǎng)投放廣告來對抗疫情影響的一家。2月16日，一份許家印簽發(fā)的恒大內(nèi)部文件開始在朋友圈刷屏：自2月18日起至2月29日，恒大全國在售樓盤75折優(yōu)惠。

而在之前的2月13日，恒大就將旗下600多個樓盤全面搬到了網(wǎng)上銷售。隨后，恒大的優(yōu)惠促銷廣告便在各大APP上鋪天蓋地砸來，據(jù)悉今年2月份，恒大的數(shù)字廣告投入僅次于京東排在第二位。京東由于自營和自有物流優(yōu)勢，被認(rèn)為是業(yè)務(wù)受疫情沖擊最小的電商巨頭。它在今年一季度大打廣告逆勢擴(kuò)張，不但實現(xiàn)了營收同比20.7%增長，還新增了2500萬活躍用戶。

敢為行業(yè)先，恒大在互聯(lián)網(wǎng)大打廣告，為它創(chuàng)造了不俗的業(yè)績。今年一季度，在百強(qiáng)房企銷售業(yè)績普遍下滑之際，恒大銷售額達(dá)1465億，增長23%，銷售回款為1133億，大增55%，行業(yè)排名第一。

但不是每個房地產(chǎn)企業(yè)都具備恒大這樣的實力，大多數(shù)企業(yè)需要外界的幫扶。面向疫情沖擊，京東房產(chǎn)迅速行動起來，利用集團(tuán)技術(shù)優(yōu)勢推出了線上直播、VR看房等新功能，免費提供給入駐房地產(chǎn)企業(yè)使用，幫助它們解開無法開展現(xiàn)場活動的難題，及時地將咨詢銷售服務(wù)轉(zhuǎn)移到線上。

2月底的新聞報道顯示，1月23日至2月21日期間，京東房產(chǎn)通過直播為平臺房企帶來了的訂單超過了100個。而這近一個月時間，正是疫情最嚴(yán)峻、封閉管理最嚴(yán)格的階段，也是投資者信心最薄弱的時候。京東房產(chǎn)促進(jìn)的訂單數(shù)量雖然不是很大，但幫扶帶來的信心作用非常顯著。

對此，融創(chuàng)桂林的銷售員大飛感受至深。疫情使得線下流量清零，他在充分了解與分析京東房產(chǎn)平臺之后，主動加入了平臺組織的直播售房活動。在二月份第一期活動中，沒有直播經(jīng)驗的他就賣出了3套房子，信心備受鼓勵。大飛緊接著又參加了京東房產(chǎn)的“三月?lián)尨夯顒印保S著經(jīng)驗不斷累積，他的直播間訂單量也穩(wěn)步上升。到四月份時，大飛便成功殺進(jìn)了公司銷售榜前三名。

技術(shù)幫扶只是一方面，京東房產(chǎn)還對房企給予流量資源扶持，盡可能為之匹配精準(zhǔn)的用戶群體，幫助他們更有效率地找到潛在購房者。

在行業(yè)摸爬滾打多年的小胡，第一次在京東房產(chǎn)領(lǐng)略到線上售房的“威力”。今年3月初，小胡所在的地產(chǎn)公司與京東開展了合作，入駐京東房產(chǎn)平臺。小胡5場直播的觀看人數(shù)超過20萬，通過直播間達(dá)成十幾套購房訂單。小胡表示，“其實我最初想能賣出一兩套就很滿足了，最起碼有一些收入能應(yīng)急，但沒想到大大地超出預(yù)期，不出意外的話，我這個月應(yīng)該會成為銷售冠軍。”

在京東集團(tuán)CEO徐雷看來，京東房產(chǎn)在疫情期間取得這樣的成績并不意外，因為去年11月就曾創(chuàng)下11天銷售4萬套一手房的記錄，而當(dāng)時國內(nèi)房地產(chǎn)市場也處于銷售不振的狀態(tài)。

充沛的流量資源和較強(qiáng)消費能力的龐大用戶群體，是京東房產(chǎn)有別于傳統(tǒng)房產(chǎn)中介互聯(lián)網(wǎng)平臺的重要特征，也是它最核心的競爭力所在。

在京東房產(chǎn)的幫扶之下，不少房企在線上獲得了寶貴的新訂單，有利于它們順利渡過疫情難關(guān)。

“自營房產(chǎn)”上線，5大權(quán)益保障

不難看出，在以往的合作中，京東房產(chǎn)主要扮演的是流量平臺角色。雖然對房地產(chǎn)商有一定的幫助，但是京東認(rèn)為，這樣并沒有能夠充分發(fā)揮自己的價值和作用。

在進(jìn)入市場摸索了兩年多時間之后，京東終于將自營模式擴(kuò)張到房產(chǎn)行業(yè)這個新類目上，這便是文章開頭提到的“中駿·云景臺”項目。提起京東自營業(yè)務(wù)，我們首先想到的第一印象往往是正品行貨、質(zhì)量有保證、服務(wù)好、送貨快，那么這次京東“自營房產(chǎn)”會給我們什么樣的服務(wù)呢？

中駿集團(tuán)開發(fā)的“中駿·云景臺”位于房山區(qū)良鄉(xiāng)鎮(zhèn)，是一個50萬平方米的大社區(qū)。京東房產(chǎn)取得了1098套商品房的獨家專有銷售權(quán)，一共有4個主流通用戶型：75或77平方米的兩居、89平方米的三居各兩個，可滿足大部分家庭的長期需求。正式價格尚未確定，京東房產(chǎn)的信息顯示，均價在2.9萬元上下，加上京東平臺的綜合優(yōu)惠，單套總價在200萬元左右。

京東房產(chǎn)公開表示，將為“自營房產(chǎn)”用戶提供專屬5大購房權(quán)益的服務(wù)，分別是甄選房源、自營特惠、線上鎖房、無理由退定、價格保護(hù)。

前兩者分別對應(yīng)房源和價格，簡單說就是為用戶提供平價、高性價比的優(yōu)質(zhì)房源。如前所述，“中駿·云景臺”適合剛需用戶，交通便利（雖遠(yuǎn)不偏，地鐵公交可通達(dá)全市）、配套齊全（從商業(yè)配套到學(xué)校、醫(yī)院一應(yīng)俱全，保證了生活品質(zhì)）。

這次618期間，意向用戶可以獲得花6.18元享6180元抵扣、1萬元抵2萬元等優(yōu)惠。與其他渠道相比，京東“自營房產(chǎn)”在價格上具有一定的優(yōu)勢，主要源于兩個方面： 1、京東自營直接連接開發(fā)商和用戶，去掉了中間渠道商環(huán)節(jié)，可以將部分渠道費用節(jié)約下來讓利給用戶；2、通過規(guī)模優(yōu)勢獲得了更大的議價權(quán)，從而降低采購成本，比如這次京東房產(chǎn)就一舉吃進(jìn)了“中駿·云景臺”1098套房源的獨家經(jīng)銷權(quán)，規(guī)模遠(yuǎn)超線下渠道。

后3項都是交易服務(wù)保障舉措：線上鎖房，在京東小定之后就可以鎖定心儀的房源，不用擔(dān)心被別人搶走；無理由退定——網(wǎng)簽之前用戶隨時可以撤銷下單、退還訂金，決策更加理性從容；價格保護(hù)，則是京東房產(chǎn)承諾半年內(nèi)的價格保護(hù)，這可能是國內(nèi)首個公開承諾購執(zhí)行房價格保護(hù)的房產(chǎn)平臺。在良莠不齊的房地產(chǎn)市場上，這3大專屬權(quán)益可以說是切中用戶的痛點，真正做得讓用戶購房無憂。

此外，京東房產(chǎn)在流程標(biāo)準(zhǔn)化做了大量基礎(chǔ)工作，從而化繁為簡，讓相關(guān)交易信息更透明可視化。用總經(jīng)理曾伏虎的話來說就是，京東房產(chǎn)自營模式極大改善了房產(chǎn)信息不透明，為開發(fā)商提供整個銷售流程的服務(wù)支持。

不難看出，京東房產(chǎn)將集團(tuán)自營體系的經(jīng)營理念和先進(jìn)經(jīng)驗，全面復(fù)制到“自營房產(chǎn)”項目之上，旨在為用戶提供安全、可靠的優(yōu)質(zhì)購房體驗。或者說，京東房產(chǎn)希望今后能夠?qū)崿F(xiàn)，用戶在京東買房子就像買手機(jī)一樣簡單、方便。

5月22日，中駿云景臺京東房產(chǎn)自營旗艦店正式開店，首日吸粉就超過170萬。當(dāng)天京東聯(lián)手中駿進(jìn)行了首場直播，1小時直播云購訂單超20000，足以進(jìn)入近期房企直播成交量的前幾名。從這些數(shù)據(jù)看，憑借著無價格陷阱、無銷售套路、專屬優(yōu)惠等獨特優(yōu)勢，京東“自營房產(chǎn)”的模式創(chuàng)新，贏得了廣大用戶的初步認(rèn)可。

諸多利好面前，中駿集團(tuán)對雙方的合作充滿期待，表示有信心讓“中駿·云景臺”成為銷冠。京東房產(chǎn)則透露，計劃在618期間將此次上線的1000多套房源全部賣光。

據(jù)業(yè)內(nèi)人士透露，多數(shù)房企的銷售費用占營收的2%到5%，是比較難以控制的一項成本。因為房地產(chǎn)銷售費用，往往與銷售周期長短有關(guān)，銷售速度越快費率就越低。而銷售費用降低1個百分點，意味著房企的凈利潤率提高1%。若如京東房產(chǎn)所言，能在618期間快速賣完這1000多套房源，意味著合作方中駿集團(tuán)該項目的銷售費用將大幅降低，增加可觀的利潤。

既能獲得新的業(yè)務(wù)來源，又實現(xiàn)成本下降和效率提升，這應(yīng)該才是房企希望通過與互聯(lián)網(wǎng)平臺合作達(dá)到的終極目標(biāo)。

目前，京東房產(chǎn)在全國70多個城市有業(yè)務(wù)和代理商，但重點仍將以北上廣深等一線城市為主。在今年“雙十一”之前還將上線更多自營房源，未來京東二手房業(yè)務(wù)還將上線“自營房產(chǎn)”。曾伏虎明確表示：“自營房產(chǎn)”將是京東房產(chǎn)的長期發(fā)展方向。這意味著，將有更多像中駿集團(tuán)這樣的實力房企，與京東房產(chǎn)進(jìn)行深度合作，將其視為新興的戰(zhàn)略渠道伙伴。

像買手機(jī)一樣在網(wǎng)上買房子

近二十年來，房地產(chǎn)是中國發(fā)展最快的行業(yè)之一，為中國的城市化建設(shè)、改善市民居住環(huán)境作出了積極的貢獻(xiàn)。發(fā)展快了容易問題多，房地產(chǎn)同樣也是歷年315投訴的一個重點行業(yè)。

以湖南省2017年發(fā)布的315維權(quán)報告為例，顯示房地產(chǎn)連續(xù)三年成為了投訴量最集中的行業(yè)，投訴多集中于購房時的價格疑問、交房時的質(zhì)量問題，以及居住以后物業(yè)的不作為、二手房中介服務(wù)差等。

這種現(xiàn)象的產(chǎn)生，有環(huán)節(jié)多、金額高、周期長等客觀因素，但更重要的原因是市場秩序混亂和服務(wù)質(zhì)量水平低下，導(dǎo)致價格陷阱、銷售套路等亂象叢生?？陀^上，市場需要重構(gòu)市場規(guī)則和秩序，以維護(hù)投資者的合法權(quán)益。

因此，京東“自營房產(chǎn)”618首秀對于行業(yè)的最大影響，其實不在于其業(yè)務(wù)模式的創(chuàng)新，而是它從保障購房者權(quán)益出發(fā)，創(chuàng)立了全新的服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)。當(dāng)交易流程越來越標(biāo)準(zhǔn)化、規(guī)則越來越公正、信息越來越透明，未來在網(wǎng)上買房子像買手機(jī)一樣省心，自然便水到渠成。

螞蟻蟲——科技自媒體、企業(yè)戰(zhàn)略分析師，虎嗅、鈦媒體、艾瑞等多家科技網(wǎng)站認(rèn)證作者，曾入圍2015年100位科技自媒體作者、2016年鈦媒體10大年度作者、2016年品途網(wǎng)10大年度作者、2018年砍柴網(wǎng)年度作者、2019年驅(qū)動號年度作者，微信公眾號：miniant-cn。

房地產(chǎn)始終是近年來一個熱點話題，這也難怪，衣食住行是人類的最基本需求。安居方可樂業(yè)，高房價讓普通人的城市買房夢變得越來越難。

并非所有城市房價都高，11月初一篇5萬元到鶴崗買兩居室的文章瘋狂刷屏。在北上廣深等一線城市，5萬元相當(dāng)一平方米單價。即便在很多縣城也只夠買個廚房，縣城六七千已是常態(tài)，上萬元也不罕見。只花5萬元便在地級市買下一套二手兩居室，真的是白菜價。

作為百萬人口的地級市，鶴崗房價為何低至如此驚人？其背后有著哪些深層因素，鶴崗的明天會繼續(xù)走向衰敗還是有重振的希望？我從中國統(tǒng)計信息網(wǎng)下載了近年鶴崗市的國民經(jīng)濟(jì)和社會發(fā)展統(tǒng)計公報（以下簡稱公報），試圖通過數(shù)據(jù)分析，探討這個典型性資源城市的現(xiàn)在和未來。

支柱產(chǎn)業(yè)坍塌、經(jīng)濟(jì)下滑，收入倒退至6年前

在2013年以前，鶴崗一直與全國經(jīng)濟(jì)保持著同步增長的勢頭。鶴崗市政府在2012年統(tǒng)計公報中還曾自豪地寫道：按可比價格計算，比上年增長13.5%，連續(xù)十年保持兩位數(shù)增長。2012年鶴崗全市GDP為358億元，人均為32995元，雖不及當(dāng)年38354元的全國人均值，但差距并不算太大。

不過，他們可能沒有想到的是，這卻是鶴崗經(jīng)濟(jì)最后的高光時刻。隨后的幾年，鶴崗GDP連續(xù)大幅下滑，目前能查到的最新數(shù)據(jù)是2017年統(tǒng)計公報，當(dāng)年其GDP為282.9億元，較2012年減少了21%。盡管2017年GDP實現(xiàn)了同比增長7%，但現(xiàn)在還不敢斷言其經(jīng)濟(jì)形勢已經(jīng)企穩(wěn)?，F(xiàn)在2019年只剩下了兩天，鶴崗市2018年公報仍不見蹤影，而通常公報發(fā)布時間在上半年。

鶴崗市的公報難產(chǎn)并非首次，之前2014年公報也處于搜索不到的狀態(tài)。以致于本文中關(guān)于鶴崗2014年相關(guān)數(shù)據(jù)空白，只能根據(jù)次年也就是2015年公報中的信息倒推出少量數(shù)據(jù)。計算得出的數(shù)據(jù)顯示，2014年鶴崗GDP出現(xiàn)了斷崖式下跌，同比下降了20%，僅為255.77億元。經(jīng)濟(jì)運行表現(xiàn)差、各項數(shù)據(jù)拿不出手，很可能是公報難產(chǎn)的主要原因。2018年統(tǒng)計公報又一次遲遲未能出臺，難免讓人產(chǎn)生聯(lián)想，猜測原因還是經(jīng)濟(jì)形勢不佳。

估且以2017年數(shù)據(jù)作為現(xiàn)在的參考值。2017年鶴崗人均GDP為2.8萬元，回到六年前的水平，實際上2011年該數(shù)據(jù)為2.88萬元，還略高800元。而同期全國人均GDP實現(xiàn)了快速增長，從2011年的3.5198萬元增長到2017年的5.966萬元，增幅近70%。也就是說，在此消彼長的情況下，六年間鶴崗經(jīng)濟(jì)不進(jìn)反退，人均GDP下滑到全國平均水平的一半。

人均GDP不直接等同于人均收入，但能基本反映當(dāng)?shù)氐娜司杖胨?。基本可以判斷，近幾年來，鶴崗人均收入不升反降是不爭的事實。消費者在收入減少的情況，會被迫減少自己對正常物品的需求，何況購房這么重大的投資行為。

一直以來，鶴崗的GDP以第二產(chǎn)業(yè)為主，是黑龍江省內(nèi)四大煤城之一。煤礦和相關(guān)產(chǎn)業(yè)幫助第二產(chǎn)業(yè)成為當(dāng)?shù)氐闹еa(chǎn)業(yè)，幾乎貢獻(xiàn)著GDP的半壁江山。但從2012年以來，煤礦和相關(guān)產(chǎn)業(yè)出現(xiàn)急劇下降，從而導(dǎo)致GDP整體下滑。

2012年公報中提到，地方煤礦整頓是當(dāng)年鶴崗經(jīng)濟(jì)運行的一大不利因素?；剡^頭來看，這次整頓的后續(xù)長期影響，還要比對當(dāng)年GDP的影響來得大得多。

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以煤礦為主體的第二產(chǎn)業(yè)，最低谷時（2014年）只有77.24億元，幾乎只是2012年最高峰的一半，徹底從當(dāng)年的大哥淪為小弟弟。第一產(chǎn)業(yè)的表現(xiàn)稍好一些，雖然有所下滑但基本維持在93億元左右。只有第三產(chǎn)業(yè)保持相對正常的增速，6年時間增長了20億元；但年復(fù)合增長率不足4%，遠(yuǎn)低于全國和全省同期的GDP增速。

面對著第二產(chǎn)業(yè)急劇萎縮釋放出來的龐大勞動力，尚不強(qiáng)大的第三產(chǎn)業(yè)只能吸納其中的少量人員。大量的閑散勞動力，只能另外尋找出路。

年輕人加速逃離，人口銳減、老齡化形勢嚴(yán)峻

近年來說到鶴崗，除了經(jīng)濟(jì)下滑外，另一個顯著特征則是人口下降。事實上，人口下降并非近年才出現(xiàn)的現(xiàn)象，早在2011年公報中就公開承認(rèn)人口在持續(xù)下降。

只不過，之前的人口下降主要是自然增長不足所致。從公開的公報中，能找到仍保持人口增長的最近記錄是2008年，當(dāng)年公報稱共有109.41萬人，同比增加了800人。而當(dāng)年鶴崗的人口出生率6.2‰，人口死亡率5.76‰，人口自然增長率0.44‰，這意味著刨去自然增長之外，還有三百多人的少量正向流入。

鶴崗的出生率一直過低則是事實，并非經(jīng)濟(jì)下滑后才出現(xiàn)。根據(jù)國家統(tǒng)計局?jǐn)?shù)據(jù)，2018年中國人口出生率降至10.94‰，較2017年的12.43‰下降1.49‰。這表明，至少在10年前，鶴崗的人口出生率比全國平均值偏低了一半以上。為什么鶴崗人的生育率這么低，是意愿不足還是其他原因，歷年公報沒有告訴我們。事實就是：出生率偏低不足以保持正常的人口穩(wěn)定，加上零星的人口流動，使得其人口呈現(xiàn)緩慢下降。不過整體而言，雖然形勢令人憂慮，但還不算很嚴(yán)重。

從2012年開始，鶴崗的人口下降情形就變得異常嚴(yán)峻起來。短短6年時間，鶴崗人口從2011年的108.8萬人，降低到2017年的100.9萬人，下降了7.261%，年復(fù)合增長率為-1.248%。如果繼續(xù)按此速度下降的話，30年之后，鶴崗人口將只有9萬人，相當(dāng)于一個人口小縣。嗯哼，屆時鶴崗離“市將不市”不遠(yuǎn)了，確實也不是沒有可能。

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其中一個重要的原因是：大約在2010年之后，鶴崗的出生率和死亡率的脆弱平衡徹底打破，人口自然增長率為負(fù)數(shù)，即人口負(fù)增長。近年來的鶴崗公報，分別在2011年、2012年、2013年和2105年有發(fā)布過人口增長的相關(guān)數(shù)據(jù)，整理如下圖。

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近年來，鶴崗的人口出生率一直在低位上緩慢下降，而死亡率則快速提升，此消彼長之間使得自然增長率降到0以下，變?yōu)樨?fù)數(shù)。而且情況越來越嚴(yán)峻，自然增長率從2011年的-0.25‰降至2015年的-3.73‰，基本在-3‰左右。即使情況不再惡化，以目前鶴崗現(xiàn)有人口總量，每年自然減少就達(dá)到3000多人。

不過即便如此，人口自然增長為負(fù)數(shù)仍不能解釋鶴崗人口如此大的銳減。以2017年為例，自然減員約為3760多人，但實際人口下降達(dá)到了27000人。兩者之間的缺口約為23240人，唯一的解釋就是人口外流，這些人徹底離開鶴崗移民外地。數(shù)據(jù)顯示，人口外流才是鶴崗人口下降的最主要因素，每年至少一兩萬人逃離了鶴崗。

伴隨著人口外流，鶴崗人口還面臨老齡化危機(jī)。聯(lián)合國關(guān)于老齡化社會的傳統(tǒng)標(biāo)準(zhǔn)是當(dāng)?shù)?0歲以上老人達(dá)到總?cè)丝诘?0%，而鶴崗在2013年首次披露年齡段人口數(shù)據(jù)時，其60歲及以上人口占比就達(dá)到17.7%，早早地進(jìn)入老齡化社會。而最近的2017年，這個數(shù)據(jù)更是高達(dá)22.4%，比2018年全國60歲及以上人口17.9%的比例多了4.5個百分點，形勢非常嚴(yán)峻。

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從上圖的年齡段人口變化中，各個年齡段的人口數(shù)量和占比都在下降，只有60歲及以上的老年人，其數(shù)量和占比都穩(wěn)步提高。結(jié)合前面的自然增長率和上圖的數(shù)據(jù)分析，不難看出青少年、壯年和中年是鶴崗人口外流的主力，其中很多是夫妻帶著子女舉家移民外地。人口外流不是鶴崗老齡化的根本原因，但卻是加快其老齡化速度的主要推動力。

老齡化帶來的社會問題不言而喻，未富先老、經(jīng)濟(jì)倒退的鶴崗將面臨著更大的壓力。

房市一蹶不振：供給大增、需求劇減和擠出效應(yīng)

回到朋友圈刷屏的鶴崗房價問題上來。房子也是商品，是商品就必須遵守市場經(jīng)濟(jì)規(guī)律，供給和需求的關(guān)系將決定它的價格走向。鶴崗房價低迷，正是因為供給過剩和需求大幅減少所致。

導(dǎo)致需求嚴(yán)重萎縮的因素：1、消費者收入減少，降低了購房意愿；2、人口下降和老齡化使得消費群體減少；3、保障性住房覆蓋了近3成居民，客觀減少了市場需求。

前兩點前面展開較多，不再贅述。澎湃新聞今年4月的報道顯示，自2013年至2018年六年間，鶴崗大力推進(jìn)保障性住房建設(shè)，共計建設(shè)11萬套住房。以平均每戶家庭2.5人（2010年第六次人口普查，鶴崗家庭平均人口為2.61人）計，這11萬套保障性住房可解決27.5萬居民的住房問題，也意味著近3成居民暫時退出了商品房交易市場。保障性住房政策的實施，對于當(dāng)?shù)?a target="_blank" href="http://www.zx-media.com/archives/tag/%e6%88%bf%e5%9c%b0%e4%ba%a7" title="View all posts in 房地產(chǎn)">房地產(chǎn)市場的短期實際影響要遠(yuǎn)大于1和2兩個因素。如果采取貨幣化為主的方式，效果會好得多，不至于過分扭曲市場，造成資源浪費。

但在供應(yīng)方面，并沒有隨著市場需求下降而減少。相反，歷年積壓庫存、二手房大量低價入市，以及作為替代品的保障性住房集中交付等因素的存在，導(dǎo)致市場供給反而增加。

從2012年至2017年的5年間（不包括未發(fā)公報的2014年），鶴崗商品房新增的庫存面積達(dá)到了83.9萬平方米，如果加上此前的歷史積壓，鶴崗商品房庫存至少超過100萬平方米。大量人口外流、貧困和老齡化，促使人們將閑置的舊房投放到二手市場。?11萬套保障性住房的集中交付，一方面自身作為替代品增加了供給，另一方面促進(jìn)了二手房的釋放，使得市場供給在短期內(nèi)大幅增加。

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用供需曲線圖來看更加直觀（請注意橫坐標(biāo)為商品房、二手房和保障性住房的數(shù)量）。由于收入降低、人口減少、老齡化和保障房的擠出效應(yīng)，導(dǎo)致房地產(chǎn)市場需求全面下降，整體較大幅度向右移動形成了新需求曲線。同時，積壓的庫存和二手房大量入市，以及大批保障性住房集中交付，使得任何價格下的供給量都增加了，供給曲線向左移動。原來的供需均衡點（P1,Q1）被打破，兩條新曲線在其左下方形成了新的均衡點(P2,Q2)，表現(xiàn)為價格下跌、數(shù)量減少，而且幅度較大。

鶴崗商品房市場實際表現(xiàn)與理論分析結(jié)果基本吻合。如下圖所示，從2012年開始，鶴崗市商品房銷售金額和單價都呈現(xiàn)出量價同跌的趨勢。其中最差的是2016年，無論單價還是銷量都跌到歷史最低。

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整體而言，鶴崗新房的實際銷售單價在三千元上下浮動，如果不考慮通脹因素的話，鶴崗新房的降幅并不算大，從2012年到2017年的整體跌幅為7%。歷史最低點是2016年的2804元，但次年就反彈重新回到3000元，并沒有出現(xiàn)崩盤現(xiàn)象。

二手房白菜價：沉沒成本、絕對貧困和邊際效應(yīng)

網(wǎng)上流傳的鶴崗5萬元一套兩居室等低價房源，其實全部都是二手房。為什么二手房市場上會出現(xiàn)這么多的白菜價呢？

這得從出售二手房的業(yè)主說起。除去少數(shù)的改善性住房外，當(dāng)前在鶴崗出售二手房的業(yè)主有兩類主力：一類是決定或已經(jīng)離開本地去外面尋找更好機(jī)會的人；另一類是迫于持有成本過高而干脆選擇將閑置房產(chǎn)賣掉的人。

前者因為決定移民外地，加上鶴崗房地產(chǎn)長期不景氣升值無望，希望能盡快處理掉自己的不動產(chǎn)，徹底逃離這個城市，與過去作徹底了斷。在他們看來，早前的房屋取得成本基本可以視為沉沒成本，賣多少錢都是凈收益。所以他們在出售時很少從取得成本和機(jī)會成本來定價，而是根據(jù)供求關(guān)系隨行就市，情愿低價出手盡快套現(xiàn)走人。

在供遠(yuǎn)大于求的環(huán)境下，那些地段偏遠(yuǎn)、配套不到位或結(jié)構(gòu)不好的二手房只能一再而降價以求，這樣網(wǎng)上流傳的四五萬元甚至不到兩萬元的二手房就出現(xiàn)了。開發(fā)商是不可能將開發(fā)成本視為沉沒成本，那樣的話他們會因為嚴(yán)重虧本而陷入破產(chǎn)。因此，我們看到，盡管近年來銷售乏力，鶴崗新房價格下調(diào)比較有限，遠(yuǎn)不如二手房這樣激烈。

后者多是子女外出打工的留守老人，或者是上有老下有小、背負(fù)生活壓力最大的中年人。他們往往因為個人收入下降，希望賣掉閑置房產(chǎn)以減少開支，借此改善生活質(zhì)量。

澎湃新聞在報道中引用了一位老人的話說，當(dāng)?shù)匾惶?0平方米的房子，一年下來其物業(yè)、取暖等費用約為1300元。也許在外界看來1300元并不多，但在當(dāng)?shù)叵喈?dāng)于兩個月低保收入（也可等同為兩個月的生活費），已經(jīng)成為當(dāng)?shù)匾恍┚用竦牟恍∝?fù)擔(dān)。

同樣，賣房得來的三五萬元對他們的邊際效用也要遠(yuǎn)高于平常人，可能相當(dāng)于他們數(shù)年的生活費，能幫助自己過上相對從容、體面的生活。既能減少持有成本開支，又可增加一些現(xiàn)金收入，對于他們來說，低價出售持有物業(yè)雖然有些殘酷，但其實也是他們目前能做出的最佳選擇。

這兩類業(yè)主的數(shù)量非常龐大。以前者為例，近年來鶴崗?fù)饬魅丝谶_(dá)到8萬人，約3.2萬家庭（以每戶2.5人計）。按國家平均自有住房率9成計，即使其中一半的外流人口家庭選擇出手，劇增至少1.44萬套二手房，足以對這座百萬人口的小城二手房市場形成激烈沖擊，導(dǎo)致價格迅速下跌。

陣痛中孕育希望：鶴崗的未來不必過分悲觀

其實未必，從鶴崗的數(shù)據(jù)來看其未來并沒有那么悲觀。

就業(yè)人員流動屬于市場經(jīng)濟(jì)的正?，F(xiàn)象，可以促進(jìn)人力資源的優(yōu)化配置，使得大市場整體效率更高。即便對于流出地的鶴崗來說，也并非全是壞事，而更像是一把雙刃劍。一方面確實減少了消費需求，讓市場缺少了一些活力。但另一方面則節(jié)約了部分資源，當(dāng)?shù)鼐蜆I(yè)機(jī)會少，外流人口即便不走也很難創(chuàng)造價值，而留下的人可以獲得略多一些的資源，平均福利有所提高。

2017年鶴崗人均GDP同比增加了1900元，其中人口減少帶來的增長約700元。倘若人口降到85萬左右，那么2017年的人均GDP便與其2012年高峰期相差無幾。

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來源：安居客網(wǎng)站，今年11月和12月鶴崗二手房有一定漲幅

有意思的是，低房價和生活成本等經(jīng)濟(jì)衰退的負(fù)面效果，正在變成鶴崗的相對優(yōu)勢，加上較佳的自然生態(tài)環(huán)境，成為吸引外來人口流入的積極因素。據(jù)報道，5萬元買房的新聞傳播之后，國內(nèi)各地趕往鶴崗購房的人激增，當(dāng)?shù)囟址績r格開始反彈。他們陸續(xù)到來，不僅帶入了部分資金，還創(chuàng)造了新的消費需求，將為鶴崗經(jīng)濟(jì)提供寶貴的動力。

在經(jīng)歷2014年的最低谷后其GDP開始了恢復(fù)性增長，應(yīng)該說鶴崗最艱難的時刻已經(jīng)過去了。但人口外流還將持續(xù)較長時間，5年，10年，甚至20年。今后兩三年仍將是外流高峰期，隨后可能會逐漸減緩。當(dāng)全面剝離了昔日支柱產(chǎn)業(yè)的富余人員之后，當(dāng)?shù)馗黜椛a(chǎn)要素配置將重新回歸至較佳狀態(tài)。鶴崗人口可能在降到80-90萬之間穩(wěn)定下來，生產(chǎn)力水平提升，而人均GDP全面恢復(fù)增長。

從鶴崗的現(xiàn)狀和相對優(yōu)勢來看，現(xiàn)代化農(nóng)業(yè)和旅游業(yè)、養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)將有望成為未來的新興支柱產(chǎn)業(yè)。資金和人才是未來鶴崗發(fā)展所迫切需要的關(guān)鍵資源，而財政赤字和老齡化則是其最大的挑戰(zhàn)。

鶴崗處于艱難的轉(zhuǎn)型中，但陣痛中也孕育著希望。

注：除注明來源外，其他數(shù)據(jù)均來自國家統(tǒng)計局官網(wǎng)。

螞蟻蟲——科技自媒體、企業(yè)戰(zhàn)略分析師，虎嗅、鈦媒體、艾瑞等多家科技網(wǎng)站認(rèn)證作者，曾入圍2015年100位科技自媒體作者、2016年鈦媒體10大年度作者、2016年品途網(wǎng)10大年度作者、2018年砍柴網(wǎng)年度作者。

關(guān)于房產(chǎn)稅，度娘的解釋是：房產(chǎn)稅是以房屋為征稅對象，按房屋的計稅余值或租金收入為計稅依據(jù)，向產(chǎn)權(quán)所有人征收的一種財產(chǎn)稅。房產(chǎn)稅關(guān)乎每個家庭和個人，大家都非常關(guān)心它將對未來市場和自己的生活產(chǎn)生何種影響。

無論根據(jù)國際慣例還是國內(nèi)專家提議方案，房產(chǎn)稅都有一定的免征面積或免征額。不出意外的話，中國的房產(chǎn)稅也將個人自住的必要商品房視為免征對象，只是尚不知按人均面積還是家庭套數(shù)來制定標(biāo)準(zhǔn)而已。這意味著：國內(nèi)多數(shù)擁有自住型房產(chǎn)的家庭為免征標(biāo)準(zhǔn)；而多套房（兩套及以上）的擁有者將需要依法交納房產(chǎn)稅。

本文以此為前提，從經(jīng)濟(jì)學(xué)供需原理的角度，來分析房產(chǎn)稅將對未來的房屋交易市場和租賃市場產(chǎn)生何種影響。聲明：本文為個人獨立分析觀點，謹(jǐn)供參考，風(fēng)險自負(fù)。

對商品房交易市場的影響：限購城市小于非限購城市，二手房大于一手房

中國地域?qū)拸V、城市眾多，而且地區(qū)之間經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平、消費投資習(xí)慣等差異很大，使得不同城市的商品房市場情況大不相同。按經(jīng)濟(jì)水平、房價高低等維度來區(qū)分市場，可能都難以描述和分析清楚。

考慮房產(chǎn)稅對市場和購房人的影響，有一個簡單的分類方法。按當(dāng)?shù)厥袌稣邅韯澐?，就可以分為已出臺限購政策的城市和未出臺限購政策的城市兩個大類。通過房產(chǎn)稅對供需曲線造成的變化進(jìn)行分析，得出簡單有效的判斷。

限購城市：一手房基本無影響，二手房業(yè)主釋放庫存形成降價壓力

多數(shù)限購城市的市場政策，已經(jīng)將二套房和多套房的潛在購房者已經(jīng)排除在市場之外。而有購買資格的用戶基本屬于免征范圍。因此房產(chǎn)稅開征，對一手房交易的供給和需求都不能產(chǎn)生實質(zhì)性的影響。限購政策越嚴(yán)厲的城市，房產(chǎn)稅對一手房房地產(chǎn)交易市場的直接影響越小，像北京上海等一線城市基本上就沒有什么直接影響。供需關(guān)系不發(fā)生變化，即可認(rèn)為對限購城市的一手房市場沒有直接影響。

不過在限購城市的二手房市場上，房產(chǎn)稅就能發(fā)揮出不小的作用。由于歷史原因，限購城市有不少存量的多套二手房業(yè)主。房產(chǎn)稅開征后，他們將面臨著持有成本大幅上升的壓力，而在此前只有少量的物業(yè)費成本（一些機(jī)關(guān)單位的老小區(qū)甚至無需交納物業(yè)費）。

對于已經(jīng)將房屋出租的業(yè)主來說，他們可以將壓力轉(zhuǎn)嫁給租房人（關(guān)于房產(chǎn)稅對于租房市場的影響，后面將展開討論）；而尚未出租的業(yè)主則需要自我承擔(dān)。不同的業(yè)主對于成本壓力的承受能力不同，為了轉(zhuǎn)移成本壓力，其中一部分人將選擇賣掉或出租手中持有的物業(yè)。

如此一來，二手房的供給將在房產(chǎn)稅開征后出現(xiàn)放量增長，對二手房的整體價格形成一定的下行壓力。如下圖所示，供給曲線向右（或者說向下）移動，而房產(chǎn)稅開征不影響購買二手房的需求，需求不發(fā)生移動變化。供需均衡點從原來的（P1,Q1）變?yōu)樾碌模≒2,Q2），表現(xiàn)為二手房價格下降，而成交數(shù)量有所增長。

非限購城市：剛需用戶迎利好成為主流，市場趨于理性

尚未出臺限購政策的城市，往往當(dāng)?shù)胤績r相對較低或商品房庫存壓力較大，有時往往二者兼而有之。當(dāng)?shù)叵嚓P(guān)部門希望房地產(chǎn)業(yè)能夠繁榮發(fā)達(dá)，帶動地方經(jīng)濟(jì)發(fā)展。

由于不限購，這些城市的購房者中不僅有首次購房者，還有多套房業(yè)主。在一些收入差距較大的城市，甚至?xí)幸远嗵追繕I(yè)主為主的可能。房產(chǎn)稅開征后，有意投資房產(chǎn)的多套房業(yè)主，未來其物業(yè)持有成本大幅增加。這就意味著在任何價格下，他們的買房成本都提高了。

根據(jù)需求原理，購買成本提高將推動一手房需求曲線向左移動。而短期內(nèi)一手房的供給缺乏彈性，供給曲線不發(fā)生移動。最終市場均衡點向左下移動，即房價和銷量同時下降。對于庫存較高的城市來說，這可不是什么好消息，需要盡快在房產(chǎn)稅落地前完成去庫存任務(wù)。

但需要指出的是，Q2未必一定比Q1小，它們孰大孰小取決于供給增加和需求減少的幅度哪個大。上圖標(biāo)注的是需求下降的幅度大于供給增加的幅度，因此Q2小于Q2；如果供給增加的幅度大于需求下降的幅度，那么結(jié)果就正好相反，則Q2要大小Q1，出現(xiàn)價格下降銷量上升的態(tài)勢。至于決定供給增加和需求下降的因素很多，包括房產(chǎn)稅稅率的高低、二手房存量情況、當(dāng)?shù)刈庾÷实?，在此不展開討論。

不過，對于剛需用戶而言卻是一個好消息，他們可以花更少的錢選擇更好的房子。

租房市場：一二線城市房租上漲，單身狗脫單機(jī)率提升

能夠提供房屋出租的業(yè)主，往往是多套房產(chǎn)物業(yè)的持有人。這個道理很淺顯大家都明白，剛需型業(yè)主的房子只夠自用，除了住在親友家或單位、長期不在本市等極少數(shù)情況下不可能 對外出租。也就是說，房產(chǎn)稅開征將讓大多數(shù)房東的持有成本上升，供給者成本上升的第一反應(yīng)就是提供商品或服務(wù)的價格，也就是漲房租。

那么我們在外打拼的各路城市民工最關(guān)心的問題來了，房產(chǎn)稅開征后房租會漲多少呢？

前面分析房產(chǎn)稅對商品房交易市場的影響時，是以是否限購來劃分。但在分析租房市場時，再以限購作為標(biāo)準(zhǔn)就不太合適了，更好的劃分方式是租住率高低。租住率的高低，代表著租房需求的旺盛程度，租住率不同的城市，房產(chǎn)稅對租房市場的影響也有所不同。

租住率高的一二線城市：房租短期大漲，長期將回調(diào)

還是來看租房市場的供給和需求曲線變化。

國內(nèi)的一二線城市，以及少數(shù)沿海經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)的三四線城市，外來人口數(shù)量龐大，租房市場需求旺盛，這也是其租住率高的根本原因。短期內(nèi)人們很難減少自己的租房需求，即需求基本不變，而且價格彈性很小。

當(dāng)供給曲線提高一個房產(chǎn)稅單位向上移動時，需求曲線并不發(fā)生移動，兩者將在新均衡點相交。此時，新均衡數(shù)量Q2略小于原數(shù)量Q1，而新均衡價格大幅上漲至P2，漲幅接近于房產(chǎn)稅金額（即P3-P1），這意味著租房人將承擔(dān)房產(chǎn)稅的大部分壓力。

這種情況并非推測，之前發(fā)生過類似事件。比如一些城市整頓地下室或城中村出租房時，相應(yīng)區(qū)域房租出現(xiàn)過上千元甚至翻倍的暴漲現(xiàn)象。最近的例子是今年初新個稅法的抵扣風(fēng)波，不少房東要求申報房租抵扣個稅的租房人漲租，幅度為房租稅收金額甚至相應(yīng)抵扣額度。

不過好在市場看不見的手具有強(qiáng)大的調(diào)節(jié)功能，長期而言，房產(chǎn)稅對于租房市場的影響要小一些。

如此一來，如果仍繼續(xù)保持P1較高的短期均衡價格水平，供給將出現(xiàn)過剩。一些房東發(fā)現(xiàn)房子難以租出去，為了避免損失，他們只能降價以求，最終實現(xiàn)新的均衡價格P2。P2雖然比房產(chǎn)稅開征前的原均衡價格P0高一些，但相比短期均衡點P1要低很多。這時，房產(chǎn)稅的成本將由房客和業(yè)主共同承擔(dān)，相比短期均衡點時基本由房客承擔(dān)更趨于合理。

租住率低的城市：供給量增加，有效抑制房租上漲

此類城市一直處于低房租和低租售率的狀態(tài)，說明供給相對充足而需求明顯不振。

往往當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)景氣不是很好，租客的工資收入水平較低，對房租價格上漲非常敏感。一旦價格上漲，他們可以通過到城郊或鄰近鄉(xiāng)鎮(zhèn)租房、回鄉(xiāng)下家里居?。T摩托車、開車上下班）、買房（前面分析過，房產(chǎn)稅將促使二手房價格下跌）等方式來對漲價說不。租房需求如此富有彈性，房東不敢將房產(chǎn)稅全部漲在房租里轉(zhuǎn)嫁給房客，以避免房客棄租造成損失。

另一方面，出租房屋的供給量會因為房產(chǎn)稅的到來而迅速增加。這些城市中，有不少尚未租出或原來不愿意讓外人租住的閑置房產(chǎn)。對于這些業(yè)主來說，每年最多支付一兩千元的物業(yè)費，這樣的持有成本是可以接受的。房產(chǎn)稅開征導(dǎo)致顯性的持有成本大增，就會超過一部分業(yè)主的心理承受范圍。若以房產(chǎn)稅稅率為0.8%，則縣城一套50萬的房產(chǎn)就要交納4000元房產(chǎn)稅，幾乎相當(dāng)于當(dāng)?shù)仄胀ň用駜蓚€月工資。于是為了減少壓力，這部分業(yè)主將會把房子推向租賃市場，從而增加了供給量。

與現(xiàn)有的房東相比，新進(jìn)入市場的部分業(yè)主期望值更低，他們希望房租收入能覆蓋掉自己的持有成本，可以接受較低的房租價格。原有房東的成本增加則推動供給曲線向左走，新進(jìn)入業(yè)主則增加供給量拉動供給曲線向右行，有效地抵消了房租上漲的壓力。哪一方的力量大，則新的供給曲線出現(xiàn)在對應(yīng)的方向。如果租住率足夠低，那么供給量增加的力量將壓倒成本上漲的左移力量，使得供給曲線向右移動。

這樣一來，房租因為房產(chǎn)稅帶來的上漲就被抑制住了，像上圖這出現(xiàn)價格下降、出租數(shù)量增長也是完全可能的。少數(shù)極端的城市，或?qū)霈F(xiàn)房租價格降至持有成本（房產(chǎn)稅+物業(yè)費）線或以下的現(xiàn)象，比如說像鄂爾多斯那樣的鬼城。

總結(jié)和預(yù)測

通過是否限購和租住率高低兩個維度，制作了一個矩陣圖，總結(jié)了四種不同類型的城市在房產(chǎn)稅開征后在租售市場的可能表現(xiàn)。大家可以將自己所關(guān)心的城市，對比其特點所屬的類型進(jìn)行查看分析。

房產(chǎn)稅開征對于二手房市場的影響要遠(yuǎn)遠(yuǎn)大于一手房。二手房價格下跌恐難避免，剛需用戶購房成本降低，有利于全面激活二手房存量市場。從長期而言，二手房走勢也將間接影響一手房價格，使得房地產(chǎn)市場更加理性、健康和穩(wěn)定。

雖然沒有空置稅有效，但某種程度上來說，房產(chǎn)稅是比限購更科學(xué)的市場調(diào)節(jié)手段。在保障基本住宅消費的同時，它相當(dāng)于在供給和需求之間打入了一個楔子，同時遏制了過熱的供給和需求。房產(chǎn)稅的出臺將能打擊炒房之風(fēng)，促進(jìn)資源配置效率，起到了一定的負(fù)外部性矯正稅作用。未來我們可以通過時間來實際驗證這一作用。

預(yù)計在房產(chǎn)稅開征后，二手房價格下降分流了用戶，一手房也將面臨銷售壓力。一些二三線城市將率先陸續(xù)取消限購政策，特別那些租住率較低的限購城市。盡管他們的出發(fā)點是為了促進(jìn)市場繁榮，未必是看到了房產(chǎn)稅的矯正功能。有報道稱房產(chǎn)稅稅率決定權(quán)將下放給地方，未來房產(chǎn)稅很可能取代限購政策成為主流市場調(diào)節(jié)方式。

最后作幾個小預(yù)測：

1、由于持有成本較低、更容易出租、租金回報率略高等有利因素，未來小戶型商品房將更受投資者歡迎。

2、租住率高的城市，閑置二手房將更多地流向租房市場；而租住率低的城市，閑置二手房將更多地流向交易市場。

3、判定具體房產(chǎn)的價格和租金時，除了市場大形勢之外，更應(yīng)該考慮局部的供求關(guān)系。因為房屋需求有很強(qiáng)的地段性，局部區(qū)域小市場的供求關(guān)系才是決定房價和租金的最重要因素。

4、有意思的是，房產(chǎn)稅出臺后，還或?qū)?strong>促使一二線城市的年青人更愿意談戀愛，連節(jié)奏都可能加快。戀人們同居在一起過小日子的比例提高，甚至?xí)档统鞘械钠骄Y(jié)婚年齡。因為單身狗的X漂成本又提高了，抓緊談戀愛住在一起能夠節(jié)約成本、提高生活質(zhì)量。啊呀，有了房產(chǎn)稅的敦促，爸爸媽媽再也不用擔(dān)心我不愿意結(jié)婚了。小哥哥小姐姐，祝你們幸福哦！

作者螞蟻蟲——科技自媒體、企業(yè)戰(zhàn)略分析師，虎嗅、鈦媒體、品途等多家科技網(wǎng)站認(rèn)證作者，曾入圍2015年100位科技自媒體作者、2016年鈦媒體10大年度作者、2016年品途網(wǎng)10大年度作者、2018年砍柴網(wǎng)年度作者，微信公眾號：螞蟻蟲（miniant-cn）。

10月19日牛電科技登陸美國納斯達(dá)克，開盤價報8.50美元，市值達(dá)到6.43億美元。盡管這是李一男出獄后的第一個高光時刻，可在國內(nèi)動輒百億美金的上市新貴中，牛電科技的分量顯然不夠看。李一男甚至不能親自敲鐘，只得在人群中遠(yuǎn)望、笑容難掩滄桑。

牛電雖已上市，但在外界很多人看來，李一男還是屈才。如果不曾離開華為，以華為的業(yè)界地位和形象，李一男或許會站在最閃耀的聚光燈下，一如現(xiàn)在的逍遙子張勇。

李一男的下一站尚不知在何處，李明遠(yuǎn)卻已安排好了實地地產(chǎn)之后的“棲息地”，9月份他作為自然人股東，出資3.5億元成立了榮盛科技，主營范圍是“對智能家居產(chǎn)業(yè)、人工智能行業(yè)、互聯(lián)網(wǎng)行業(yè)的技術(shù)服務(wù)”。不過兜兜轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)一年多，李明遠(yuǎn)還是游走在互聯(lián)網(wǎng)和地產(chǎn)之間，而這借地產(chǎn)為翹板東山再起的意圖難免又令人想到一個人。

孫宏斌在房地產(chǎn)業(yè)兩度東山再起已成傳奇，同樣是被廢的“前太子”，李明遠(yuǎn)未嘗不想成為下一個“孫宏斌”。

柳傳志的朋友，李彥宏的棄子

孫宏斌入獄時，他的悲劇來源于柳傳志，而多年后再談及兩人關(guān)系，言辭中“亦父亦友”飽含的情感則更加厚重。相比李明遠(yuǎn)，孫宏斌或許應(yīng)該慶幸遇到的是惜才的柳傳志。

1995年孫宏斌從IT轉(zhuǎn)行到房地產(chǎn)，這是他未出獄前約見柳傳志時的承諾，回想起當(dāng)日談話，也不全然是低頭與道歉，孫宏斌知道“他會支持我”，因為柳傳志向來欣賞生命韌性特別強(qiáng)的人，一個是劉曉慶，一個是他自己。前者“坐牢時堅持鍛煉身體、學(xué)英文，出來依然活得很好”，而孫宏斌則在獄中通過寫稿獲得減刑，在外闖蕩的決心更勝從前。

孫柳的“前塵舊怨”是否在這次約談中消除不得而知，但重要的是孫宏斌獲得了東山再起的最佳支持，當(dāng)年聯(lián)想創(chuàng)業(yè)十年，一朝上市迎來高光時刻，那時或許沒有比柳傳志分量更重的信任背書。

與之相比，李明遠(yuǎn)幸運的是沒有牢獄之災(zāi)，可同樣是放下姿態(tài)，李明遠(yuǎn)卻沒換回李彥宏的“青睞”。引咎辭職后首談李彥宏，李明遠(yuǎn)將其視為“亦師亦父”，而問及是否會再回百度，李明遠(yuǎn)回答“光我考慮沒用”也是道盡辛酸。

柳傳志一句“什么時候你都可以對別人說，柳傳志是你的朋友”，孫宏斌躊躇滿志地敲開了房地產(chǎn)的大門。而李明遠(yuǎn)離開后，李彥宏自顧不暇，再也沒有公開談?wù)撨^這位“前太子”。

順馳的起點有一半在柳傳志，不只是因為聯(lián)想出資，而是初入房地產(chǎn)，柳傳志的人脈給了孫宏斌不小的助力。而盡管98年聯(lián)想和中科如約把全部股份轉(zhuǎn)讓給孫宏斌，聯(lián)想控股甚至成立了自己的地產(chǎn)板塊，柳傳志以后對孫宏斌的支持也稱得上是仁至義盡。

2003年一路高歌猛進(jìn)的順馳準(zhǔn)備上市，而孫宏斌卻因為歷史污點不能獲得董事席位、出任CEO,他向柳傳志報告了此事，希望得到柳傳志和聯(lián)想的理解，尋求取消原判，很快聯(lián)想在柳傳志的授意下表示無異議。孫宏斌改判無罪后感嘆，“這對我很重要”，如果為了上市而退出管理層，順馳也就不再是孫宏斌的順馳了。

當(dāng)然，順馳不在還有融創(chuàng)。順馳上市聆聽期間，孫宏斌“百無聊賴”時建立融創(chuàng)，陰差陽錯地卻成了其第二次卷土重來的依附。

無論是順馳還是融創(chuàng)，柳傳志與孫宏斌“亦父亦友”的關(guān)系反而日漸緊密。2016年融創(chuàng)收購聯(lián)想控股旗下全部地產(chǎn)業(yè)務(wù)，外界將兩人的恩怨糾葛投射在這場交易上，使孫宏斌蒙上了“復(fù)仇”的感情色彩。但實際上一個急于甩下包袱，另一個接連兩次收購押注泡湯，危急之下的順?biāo)浦蹜{借的更是過往交情和信任。

孫宏斌對柳傳志信任，以至于連馳援樂視前，都要先去請教柳傳志。

同樣是從互聯(lián)網(wǎng)進(jìn)入房地產(chǎn)，少了些依靠的李明遠(yuǎn)并沒有單打獨斗的資本，而是以職業(yè)經(jīng)理人的身份試圖用互聯(lián)網(wǎng)思維改變一家傳統(tǒng)地產(chǎn)企業(yè)，可結(jié)果注定失敗，這已經(jīng)不是運氣使然了。

跨界房地產(chǎn)的兩種思維

進(jìn)入房地產(chǎn)，孫宏斌和李明遠(yuǎn)同是“攪局者”，只不過一個成功的，一個尚未成功的。

2003年9月份石家莊009號地塊拍賣，河北最大開發(fā)商卓達(dá)集團(tuán)老總楊卓舒親自坐鎮(zhèn)，報價4.25億，卻被半路殺出的順馳以5.97億擊潰，同年12月，順馳以9億“天價”奪標(biāo)大興黃村地塊，完成了北京“第一拍”。而在這大規(guī)模擴(kuò)張的背后，據(jù)說順馳當(dāng)時的自有資金還不超過10個億。

孫宏斌成了房地產(chǎn)規(guī)則的破壞者，同行惡評如潮，王石斥之“害群之馬”，楊卓舒批評其“制造泡沫、壞了市場”。而多年以后，李明遠(yuǎn)接住張量拋來的“橄欖枝”，也想用互聯(lián)網(wǎng)思維打造地產(chǎn)界的“蘋果”，這在一個傳統(tǒng)的地產(chǎn)公司無異于一場行業(yè)顛覆。

2017年1月，李明遠(yuǎn)之前從未涉足房地產(chǎn)，但他卻成為中國少有的互聯(lián)網(wǎng)領(lǐng)域出身的地產(chǎn)公司總裁，這主要是受富力地產(chǎn)“太子”張量的引導(dǎo)。張量行事低調(diào)，可頗有想法，他打算在富力體系外打造新的地產(chǎn)公司，證明與其父親張力傳統(tǒng)地產(chǎn)路徑不同的方式，這時年少成名的李明遠(yuǎn)便是最佳人選。

李明遠(yuǎn)進(jìn)入實地地產(chǎn)后，開啟了一系列改革，從節(jié)點管理系統(tǒng)、組織架構(gòu)調(diào)整以及業(yè)務(wù)實權(quán)與人事招聘等等，都試圖強(qiáng)化他自身的互聯(lián)網(wǎng)專業(yè)優(yōu)勢，為地產(chǎn)增加科技特征。但與孫宏斌當(dāng)年不同，頭頂一把手，張量給予李明遠(yuǎn)的信任并不是無止盡的。

在節(jié)點系統(tǒng)管理引發(fā)一輪反彈，李明遠(yuǎn)將改革的目標(biāo)對準(zhǔn)總部集權(quán)的組織架構(gòu)后，據(jù)說張量直接在公司會議上否決了這一計劃，并道“給你的權(quán)力就是你的，但是不要奪權(quán)”。

或許并不是李明遠(yuǎn)想要奪權(quán)，而是從進(jìn)入實地地產(chǎn)開始，李明遠(yuǎn)其實并未真正接管過地產(chǎn)業(yè)務(wù)，他用互聯(lián)網(wǎng)思維所改動的還停留在業(yè)務(wù)流程、人事等公司管理層面。同時也因為不了解房地產(chǎn)，他無法對業(yè)務(wù)給出恰如其分的指導(dǎo)與判斷。

孫宏斌則不同，從順馳到融創(chuàng)，他東山再起的歷程一直都是典型的地產(chǎn)思維在主導(dǎo)。

順馳擴(kuò)張時，孫宏斌創(chuàng)造了“現(xiàn)金－現(xiàn)金”的房地產(chǎn)開發(fā)模式，將地產(chǎn)業(yè)開發(fā)周期由18個月縮短至7個月，雖然王石等地產(chǎn)大佬頗為不屑，但如今房地產(chǎn)開發(fā)卻把高周轉(zhuǎn)奉為圭臬。而到了融創(chuàng)的時代，孫宏斌用138億元接盤聯(lián)想控股地產(chǎn)，還斥資超60億元爭奪金科股份控股權(quán)、26億元入股鏈家，買買買背后他深諳房地產(chǎn)的游戲規(guī)則。

今年7月，李明遠(yuǎn)黯然離開實地地產(chǎn)，但這或許是個不錯的教訓(xùn)。

李明遠(yuǎn)游離房地產(chǎn)的邊緣

3月份，李明遠(yuǎn)曾以“小狗機(jī)器人聯(lián)合創(chuàng)始人”的身份現(xiàn)身，大概也是這段時間，他在實地地產(chǎn)的改革碰壁，逐漸淡出管理層。有意思的是，小狗機(jī)器人與地產(chǎn)有著千絲萬縷的聯(lián)系，其主營范圍是“房地產(chǎn)行業(yè)各個環(huán)節(jié)的數(shù)字化建設(shè)”。其后也就是榮盛科技，依舊是智能科技和房地產(chǎn)的結(jié)合探索，可見李明遠(yuǎn)還想著從哪里跌倒就從哪里起來。

這種執(zhí)拗不是沒有考慮當(dāng)前的市場環(huán)境。前段時間，賈躍亭與許家印鬧掰，其實暴露的不是地產(chǎn)大佬的“智商”，而是房地產(chǎn)龍頭押注未來科技的焦慮。房地產(chǎn)行業(yè)進(jìn)入下半場之后，尋找新的業(yè)務(wù)增長點成為每個房企必須思考的問題。

楊國強(qiáng)問自己，“我們有沒有可能成為全球最大的機(jī)器人公司？”張玉良則說，“大企業(yè)需要主動擁抱現(xiàn)代科技，傳統(tǒng)企業(yè)運用新科技將是新的物種，可實現(xiàn)新的騰飛”。

李明遠(yuǎn)繼續(xù)琢磨著“地產(chǎn)+人工智能”的方向，未嘗不是想從中找尋安身立命的機(jī)遇，畢竟空降傳統(tǒng)地產(chǎn)公司的經(jīng)歷，已經(jīng)證實了互聯(lián)網(wǎng)思維觸動不了房地產(chǎn)本身。故而房地產(chǎn)智能化既有可能是一片藍(lán)海，又可從邊緣重新切入房地產(chǎn)。只是現(xiàn)在看起來這條路道阻且長。

2012年互聯(lián)網(wǎng)改天換地的神話讓整個房地產(chǎn)陷入窒息般的恐慌，萬科最先帶頭取經(jīng)，而兩三年過后，這些地產(chǎn)大佬最后才發(fā)現(xiàn)“也沒什么了不起”。由此，拋開業(yè)內(nèi)龍頭擁抱互聯(lián)網(wǎng)的嘗試，能將房地產(chǎn)和互聯(lián)網(wǎng)關(guān)聯(lián)起來的，也無外乎孫宏斌、李明遠(yuǎn)這種跨界的前“互聯(lián)網(wǎng)人”。

可惜跨界成功的，至目前也唯孫宏斌一人爾，而想起他高調(diào)接盤樂視、重返互聯(lián)網(wǎng)的視野，背后怕是也有些當(dāng)初遺憾的情緒在鼓動?；蛟S，房地產(chǎn)從來都不是互聯(lián)網(wǎng)失意者的跳板，更稱不上歸宿。

歪道道，獨立撰稿人，互聯(lián)網(wǎng)與科技圈深度觀察者。同名微信公眾號：歪道道（wddtalk）。謝絕未保留作者相關(guān)信息的任何形式的轉(zhuǎn)載。

一覺醒來，房地產(chǎn)市場又現(xiàn)地方調(diào)控政策的新動向。9月22日晚間至23日凌晨，重慶、南昌、西安、南寧、長沙相繼發(fā)布樓市調(diào)控新政，繼續(xù)加強(qiáng)房地產(chǎn)市場管理。主要調(diào)控手段還是以限購為主，各地不同程度地加大了限購的力度。比如長沙市規(guī)定，本市戶籍已經(jīng)有一套房的家庭，需要在取得首套房產(chǎn)不動產(chǎn)權(quán)證后3年以上，才有資格買家庭的第二套房產(chǎn)。

限售還是為了抑制房價上漲過快

與以往以限購為主不同，這一輪各地的調(diào)控新舉措還增加了關(guān)鍵詞：限售。

比如重慶規(guī)定自9月23日起，在主城區(qū)新購新建商品住房和二手住房須取得《不動產(chǎn)權(quán)證》滿兩年后才能上市交易。南昌的政策與此類似，自9月23日起在全市范圍內(nèi)所有新交易住宅，須取得不動產(chǎn)權(quán)證滿兩年后方可轉(zhuǎn)讓。

在限售之前，重慶和南昌均先后出臺了房地產(chǎn)限購政策。其中南昌市于今年3月剛剛出臺所謂“史上最嚴(yán)限購令”，但與預(yù)期相反，限購令之后房價出現(xiàn)了連續(xù)五個月的增長，同比增長了近10%。而重慶今年8月中國社科院《中國住房發(fā)展報告》項目組發(fā)布的2017年8月《住房市場發(fā)展月度分析報告》顯示，重慶近半年來房價上漲超過了20%，漲幅更加驚人。事實它們并非個別，江西另兩個限購城市九江和贛州連續(xù)上漲7個月，漲幅排名分別為全國第22和46位。

因此，有關(guān)人士在評價此輪各地限售政策的出臺時，仍認(rèn)為地方政府此舉目的主要還是為了抑制房價上漲。既然在購買環(huán)節(jié)進(jìn)行限制交易有限，不妨在二手房出售環(huán)節(jié)再進(jìn)行限制，看看能否抑制住市場投機(jī)行為。

中原地產(chǎn)首席分析師張大偉進(jìn)一步推測，在后續(xù)在庫存明顯減少的情況下，三四線城市價格上漲預(yù)期強(qiáng)烈，未來不排除將有更多去庫存較快的城市發(fā)布樓市方面的約束性政策。也就是說，未來還將會有更多的城市像重慶南昌這樣，出臺限售政策來抑制當(dāng)?shù)?a target="_blank" href="http://www.zx-media.com/archives/tag/%e6%88%bf%e4%bb%b7" title="View all posts in 房價">房價的上漲。

限購之下，為何房價反而上漲？

按照供需曲線的原理，實行限購將一部分潛在的用戶排除在外之后，市場需求將會下降，房價也應(yīng)該隨后向下調(diào)整。然而實際情況卻與之正好相反，前面說的南昌和重慶都是越限越漲。

為何國內(nèi)出臺限購政策后，各大城市房價反而往往出現(xiàn)上漲呢？限購只是針對買房人，因此不會對供給層面造成影響，短期內(nèi)市場供給不會發(fā)生變化。真正影響的是市場需求，我們不妨一起來看看限購政策對市場需求的影響，并最終會推動房地產(chǎn)價格向哪個方向變化。

限購使得不符合當(dāng)?shù)刭彿繕?biāo)準(zhǔn)的人群范圍擴(kuò)大，確實把一部分用戶排除在市場之外，減少了部分需求。但這只是限購產(chǎn)生的直接效果，并不是政策的全部效果。事實上調(diào)控政策有其直接效果的一面，還有著間接效果的另一面。有時候，間接效果可能比直接效果的影響還要大。

1、限購改變用戶預(yù)期，誘發(fā)新的市場需求

限購出臺后，改變了潛在用戶對房地產(chǎn)市場的預(yù)期。主要表現(xiàn)兩個方面：a、提前釋放自住房的市場需求，一些目前尚符合購房要求的人群本來沒有近期買房的打算，但由于擔(dān)心今后的限購政策更加嚴(yán)格，紛紛改變了自己的想法，提前加入到購房的行列中。b、增加了投資性需求，限購政策其實類似于許可證制度，使得商品房的價格無形中上升，一些有經(jīng)濟(jì)實力的人群認(rèn)為購房是能帶來豐厚收益的投資計劃，不惜以假離婚、分戶、借用老人名義等方式購買第二套甚至多套房產(chǎn)。這兩批新進(jìn)入投資者的數(shù)量之大，足以超過限購政策直接帶來的需求減少，反而帶動需求上升。

2、租房需求旺盛帶動了投資性購房行為

限購只是對購房人資格進(jìn)行了限制，但沒有減少城市的整體住房需求。我們知道，解決住房需求有兩個途徑，一是自己購房，二是租房。那些有能力卻沒有購房資格的人，只好選擇租房來解決自己的需求。這樣一來，租房需求就變得旺盛，推動房租上漲，讓投資性購買行為得到增長。在一些城市，尚未對企業(yè)購買商品房作出限制，在利益的驅(qū)動下它們也會增加對商品房的投資。

3、供給不變需求增加，推動市場均衡價格上漲

綜合以上兩點，在供給不發(fā)生變化的情況下，限購政策改變了用戶的預(yù)期并影響了他們的決策，導(dǎo)致短期內(nèi)需求不減反增。畫一個供求曲線就非常一目了然。限購前，供給曲線和原需求曲線相交于P1點這個均衡價格點，這是市場看不見的手調(diào)節(jié)的結(jié)果。限購政策出臺后，由于改變了人們的預(yù)期和行為，導(dǎo)致新增需求超過了抑制需求，需求曲線向上移動，與供給曲線相交于P2點。顯然，這個新均衡價格要比原來的高，于是房價就出現(xiàn)了上漲。市場需求增加越多，則上漲幅度越大。

因此，在宣布限購之后，往往就是當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)價格上漲最快的時間段。以南昌為例，今年3月8日南昌出臺了“最嚴(yán)限購令”，當(dāng)月其新建商品住宅價格環(huán)比上漲1.3%，位居全國第9位。

大禹治水的經(jīng)驗：只堵不疏行不通

應(yīng)該說，各地出臺的以限購、限售為主的調(diào)控政策，其出發(fā)點是好的，希望以此抑制房價非理性上漲。但實際從經(jīng)濟(jì)學(xué)的角度來說，這劑藥方可能不是最適合的，它會導(dǎo)致短期內(nèi)房價上漲得更快，與初衷正好相反。

當(dāng)然，從長期來看，當(dāng)人們的預(yù)期下降，提前釋放的市場需求逐漸滿足后，房價有可能出現(xiàn)下降。北京上海等地現(xiàn)在出現(xiàn)了房價微微回調(diào)的趨勢，有可能就是長期限購帶來的影響，但仍無法確定。加上限購屬于地方行政政策，而政策容易出現(xiàn)反復(fù)，比如如果經(jīng)濟(jì)不景氣政府為了去庫存很可能會放松限購條件，就可能引發(fā)新一輪的房價上漲。

如同大禹治水一樣，房地產(chǎn)市場管理辦堵不疏是行不通的。限購只是暫時的封閉針，卻無法真正治愈病人，促進(jìn)房地產(chǎn)市場的健康發(fā)展。相反，我認(rèn)為房地產(chǎn)市場應(yīng)該更加開放，打破行業(yè)壟斷，允許個人和企業(yè)自行建造住房，這樣才能更好地解決當(dāng)前房地產(chǎn)的困局。

【作者介紹：螞蟻蟲，科技評論人，專欄作者。微信公眾號：螞蟻蟲（miniant-cn）】