人生的終極意義和一切意義都成了“卷”。

哪怕是一切都還無法做主的孩子，也無意中被“卷”進“雞娃”和學區(qū)房的漩渦。在熱播劇《小舍得》新鮮出爐的24集到26集，女主南儷一家為了讓女兒上擁有優(yōu)質(zhì)教學資源的雅德中學，費盡周折買下了雅德學區(qū)房，然而學區(qū)房剛到手還沒“熱乎”，新政一出，小升初要看學籍，必須要在本區(qū)上了小學才能上初中，否則房子和戶口都不頂用，歡歡上雅德無望，一家人白忙活一場。

“太真實了。現(xiàn)在的家長，為了孩子，誰不是拼命在折騰？”剛剛完成北京市海淀區(qū)萬泉小學一套學區(qū)房過戶手續(xù)的丟丟向燃財經(jīng)直言?！半m然誰也無法預(yù)計付出是否真的有意義，但就是被‘卷’進了這個‘怪圈’?！?/p>

不過，慶幸的是，丟丟并不是被政策所傷的那一個，而是享受到了政策變化帶來的利好的那一波人。

4月23日，北京市海淀區(qū)發(fā)布《2021年義務(wù)教育階段入學工作的實施意見》（以下簡稱《實施意見》），其他都按部就班。但有兩條格外引人注意：一是2022年1月1日后從外省市或北京市其他區(qū)遷入海淀的適齡兒童，入學時不再對應(yīng)登記入學劃片學校，在區(qū)內(nèi)協(xié)調(diào)解決；二是2022年起，所有用于九年一貫制學校登記入學的住房，九年內(nèi)只提供一個入學學位（符合國家生育政策的除外）。

《實施意見》公布之后，丟丟更是有了信心：“這一政策對我們應(yīng)該算是利好。影響最大的當然是第一條，2022年1月1日后從外省市或北京市其他區(qū)遷入海淀的適齡兒童，入學時不再對應(yīng)登記入學劃片學校，在區(qū)內(nèi)協(xié)調(diào)解決。大家開始擔心自己買的優(yōu)質(zhì)學區(qū)房能不能進入好學校?！?/p>

“無論怎么劃片，就近入學都是大前提，所以第二梯隊的學區(qū)房反而不用擔心，因為有劃入好學校的可能。尤其是萬泉小學這種旁邊就是中關(guān)村三小這種頂尖學校的。未來完全有可能劃入中關(guān)村三小上學，所以房價一定會漲?！眮G丟直言?！敖衲晗掳肽旰５韺W區(qū)房肯定漲，尤其是萬泉小學這種第二梯隊的學區(qū)房。”

多個經(jīng)紀人表達了和丟丟一致的看法。

“即使全區(qū)派位，也要考慮就近和安全。如中關(guān)村三小所在的萬柳這個片區(qū)，北邊和西邊有北四環(huán)，東邊是萬泉河路，南邊是長春橋路，都是快速路，即使全區(qū)派位也不可能跨過這幾條快速路框定的區(qū)域。而在快速路框定的區(qū)域內(nèi)，只有人大附小、中關(guān)村三小和萬泉小學。人大附小和三小以昆玉河為界，也必須通過北四環(huán)和長春橋路才能連接。所以最大的可能性是三小和萬泉小學協(xié)調(diào)派位?！北本┖５韰^(qū)萬柳片區(qū)的經(jīng)紀人柳生告訴燃財經(jīng)。

另外一位經(jīng)紀人吳生也表示：“海淀這一次的入學和戶籍要求，有點像西城去年的‘731政策’。去年4月30日，政策發(fā)布之后，生效日期為當年7月31日，中間有三個月窗口期，那段時間著急‘上車’的人很多，著急出手的人也很多，市場很熱。但當這一窗口期過去之后，頂級學區(qū)房的價格逐漸平穩(wěn)，第二梯隊則將有所上漲?！?/p>

這一點得到了北京另一處學區(qū)房片區(qū)金融街片區(qū)一位經(jīng)紀人宋宋的佐證。宋宋告訴燃財經(jīng)：“當前金融街片區(qū)塔尖的宏廟小學對應(yīng)學區(qū)房價格沒怎么漲，從去年到現(xiàn)在一直都比較平穩(wěn)，維持在20萬元/平米左右。但片區(qū)內(nèi)其他學校的學區(qū)房漲得比較快，比如西單小學對應(yīng)的華遠北街，2018年的時候我有一個客戶700多萬買的，現(xiàn)在已經(jīng)漲到900多萬了。”

也有家長對新政的影響表示擔憂。4月24日，燃財經(jīng)在小紅書上看到不少海淀家長對學區(qū)房政策進行討論或者表示擔憂。有海淀家長表示“2020年夏天買的海淀人大附小學區(qū)房，但距離生娃還遙遙無期。要不要賣掉？”、“手中的學區(qū)房要不要出手？可能是最后一班車”，以及“想買海淀學區(qū)房的得趕緊了，要抓緊在2022年1月1日之前完成落戶”……

但變化并沒有即刻發(fā)生?！敖裉焓袌鰶]什么變化，業(yè)主沒提價，也沒涌進著急看房的人。不過周四（22日）帶你看的那一套新起點嘉園大兩居成交了，成交價是1339萬元?！毙抡l(fā)布后的第一日，柳生告訴燃財經(jīng)。

家長對于學區(qū)的熱情并不會那么容易被熄滅?！安还茉鯓樱瑢W區(qū)房和戶口都是硬條件。該買的房還是得買。”剛成為萬柳業(yè)主的一位家長對燃財經(jīng)直言。

“早買早值?！痹趤G丟看來，至少在一段時期里，學區(qū)房依然會是最硬的剛需。

學區(qū)房的高地與溝壑

家長們在學校之間追逐、選擇。

丟丟在4月初剛完成海淀區(qū)小南莊社區(qū)學區(qū)房的過戶?！拔以咀≡谏系兀瑢?yīng)的是上地實驗小學。這個小學也很不錯，是一流一類的小學。但是1000萬元買的一居根本住不了夫妻倆和孩子，最后為了同時滿足居住和上學需求，我們決定重新開始看房、買房?！?/p>

時至今日，回憶起當初看房的那段時光，丟丟還是非常感慨：“幾乎可以說是心力憔悴、夜不能寐?！睘榱诉x到合適的房子，丟丟看遍了海淀、西城、東城、朝陽幾乎所有的學區(qū)房。最后，綜合價格、學校和居住環(huán)境，買下了對口萬泉小學的海淀小南莊社區(qū)。

結(jié)果沒想到“歪打正著”，遇上了“全區(qū)派位”，萬泉小學對口的片區(qū)可能被劃到中關(guān)村三小上學，房子升值可能性極大。

“可以說是意外之喜。因為當時買房的時候確實只考慮了價格夠不夠得上，對應(yīng)的學校是否在接受范圍內(nèi)，以及居住環(huán)境怎么樣。”丟丟表示、

學校的微妙變化，卻會極大地影響房價。

以中關(guān)村三小所在的萬柳片區(qū)為例，從西四環(huán)往東，沿著遠大路、長春橋路、北三環(huán)西路依次分布著人大附小、中關(guān)村三小、萬泉小學和西頤小學。其中人大附小和中關(guān)村三小為海淀區(qū)一流一類小學，萬泉小學為二流一類小學，西頤小學為二流二類。

伴隨著學校的不同，各片區(qū)的房價也有所不同。燃財經(jīng)在貝殼找房APP上看到，目前萬柳片區(qū)的均價在14.6萬元/平米，其中最低是新起點嘉園小區(qū)，均價為11.5萬元/平米，最高則是萬柳書院，均價達20.2萬元/平米。

而與萬柳片區(qū)一水之隔的人大附小本部對口入學的世紀城片區(qū)，均價僅為10.4萬元/平米；與萬柳片區(qū)一街之隔的萬泉小學對應(yīng)學區(qū)房均價則僅為12.1萬元/平米。西頤小學可查報價的四個小區(qū)，均價在8.6萬元/平米左右。

“人大附小和中關(guān)村三小都是海淀第一梯隊的小學，但因為人大附小有落戶年限限制，比如去年就將落戶年限卡在了三年零八個月，如果在招生范圍內(nèi)落戶年限不達標將被調(diào)劑到人大附小其他校區(qū)，所以一定程度上影響了房價。萬泉小學則因為是第二梯隊的學校，并且房子比較老舊，所以價格低一些。”柳生介紹。

“目前，萬柳片區(qū)在售總價比較低的‘上車房’是蜂鳥社區(qū)51.63平米的一居，總價是890萬元；還有一套新起點嘉園的53平米一居，總價835萬元。如果要‘上車’萬泉小學，不考慮半地下室，一般總價在630-650萬元；有名額占用、或者位于頂層這樣有硬傷的房子，則在600-630萬元左右。”柳生補充道。

“相比于三小和萬泉小學，西頤小學要差一些。這邊剛賣了一套頂層的一居室，價格是442萬元。如果是其他正常、沒有硬傷的房子，比如說四層，現(xiàn)在報價是457萬元?！蔽黝U小學附近的一位經(jīng)紀人介紹。

學區(qū)房明碼標價，在頂級小學宏廟小學對口的宏匯園小區(qū)，一套半地下的60平米兩居室，掛牌價已達930萬元，單價15.5萬元/平米。宋宋告訴燃財經(jīng)：“宏廟小學對口學區(qū)房，1000萬以內(nèi)只有這一條半地下房源。另一套正常價格的是54.2平米一居，總價1246萬元。”

以此計算，宏廟小學對口學區(qū)房單價在23.0萬元/平米。但均價沖上20萬元的“四大園”建成年代多在1999年，環(huán)境較為老舊。而同樣20多萬元/平米的萬柳書院則是2015年左右建成的高端住宅。學區(qū)的魅力可見一斑。

值得注意的是，2020年“731政策”帶火學區(qū)房交易后，北京再度整治“高價房源”，要求中介將其下架。燃財經(jīng)在咨詢豐匯園時，經(jīng)紀人也向燃財經(jīng)表示：“單價超過18萬元的外網(wǎng)不顯示?！比钾斀?jīng)在貝殼找房APP上搜索“豐匯園”、“宏匯園”等“四大園”，以及“萬柳書院”的時候均已顯示無房。但在實際買賣中，中介仍然可以以截圖的方式展示房源、在線下交易。

“買”一個好未來

即使動輒上千萬，并且很有可能住進“老破小”，在追逐學區(qū)房的道路上，家長們也前赴后繼、甘之如飴。

“即使是最便宜的學區(qū)房，也比非學區(qū)房貴不是一點半點?！眮G丟和她身邊的朋友，但凡有點能力，都會為了孩子，想方設(shè)法購買學區(qū)房，“誰不想給孩子一個好未來？”

北京金字塔塔尖的中關(guān)村三小和宏廟小學附近的學區(qū)房，銷售得最好的都是低總價的一居。“總價低，易拿下。這些房子被我們稱作‘上車房’?！彼嗡伪硎?，但這種“上車房”多半只能獲得一個上學名額。

“因為一居室根本住不下一個家庭，尤其宏廟小學對應(yīng)的豐匯園、豐融園、宏英園、宏匯園這‘四大園’多半都是90年代的板樓，又老、又舊，采光不好，下水、管道都已老舊，不一定好使。所以大多數(shù)家庭買了學區(qū)房，還得在附近租房住?！彼嗡谓忉尩?。

令人感慨的搶奪學區(qū)房背后，是優(yōu)質(zhì)教育資源的稀缺，以及家長對自己孩子被淘汰的恐懼。

“小學買的是‘入門’資格，背后真正看重的是小學對口的中學?！彼嗡谓榻B，北京優(yōu)秀的中學有西城“四大金剛”，包括北京四中、八中、北師大附屬實驗中學分校、三帆中學；以及海淀“六小強”，包括十一學校、人大附中、北大附中、清華附中、101中學、首師大附中。

燃財經(jīng)梳理發(fā)現(xiàn)，西城“四大金剛”的入學方式普遍都是對口直升派位入學、全區(qū)派位和學區(qū)派位三種。海淀“六小強”則包括登記入學、派位入學和綜合素質(zhì)優(yōu)秀等?！拔鞒腔旧隙伎梢詫谥鄙?。但海淀則需要比較拼，因為好小學不一定可以進入好中學，但可以‘考’進好中學?！彼嗡伪硎?。

同時，根據(jù)《北京市2020年國民經(jīng)濟和社會發(fā)展統(tǒng)計公報》，2020年北京市普通初中畢業(yè)生8.8萬人，但普通高中招生6.1萬人，有2.1萬人將被分流，無法進入普通高中就讀，更遑論之后的大學教育和社會就業(yè)起跑線。

除了教育之外，學區(qū)房優(yōu)秀的保值、增值能力，也是吸引家長的另外一大原因。

林深是2009年以103萬元的總價買入的蜂鳥社區(qū)一居室，2017年孩子上完學轉(zhuǎn)手賣出時，已達780萬元的高價。

紫竹院學區(qū)的楊紫也告訴燃財經(jīng)：“我是2013年買的對口海淀實驗小學蘇州街校區(qū)的廠洼小區(qū)學區(qū)房，當時買入的價格是2萬元/平米，現(xiàn)在已經(jīng)漲到10萬元/平米了?！?/p>

但買下學區(qū)房，真的就給孩子“買到了一個好未來”嗎？

“海淀幾乎可以說根本沒有‘學區(qū)房’。我們當時選擇買萬柳片區(qū)的房子，入讀中關(guān)村三小，只是因為三小的老師比較負責，可以教給孩子比較好的學習習慣。但后來孩子考上人大附中，并不依靠學校里學的知識，而是靠課外補習?！币呀?jīng)將萬柳房屋售出的林深告訴燃財經(jīng)。

“海淀的中學基本靠考。而且考的知識基本都超綱，是按照中考標準來考的。但教委管得又嚴，校內(nèi)教育不允許超綱。所以只能靠課外補習。”林深直言，“可以說，我孩子考上人大附中，90%都是靠課外補習的知識?！?/p>

同時，也有人在小紅書上直言：“我家親戚六年前花400萬買了蜂鳥社區(qū)的房子，孩子也順利上了三小。今年孩子五年級，但期末考試成績真不怎么樣，語文數(shù)學都是70分，初中就等著派位了。”

難摧毀的學區(qū)房信仰

畸高、瘋狂，都是可以安在學區(qū)房身上的字眼。

學區(qū)房是每個樓市的高地。根據(jù)貝殼研究院數(shù)據(jù)，2020年北京全市全年在鏈家上成交的二手住宅成交均價6.0萬元/平方米。但宏廟小學對口豐匯園、中關(guān)村三小對口萬柳書院20萬元/平米已是正常價格。

均價1.5萬元/平米的西安，2020年也成交了帶有高新區(qū)學校入學指標的西安中大國際九號和天地源丹軒梓園等房源，成交均價分別達7.95萬元/平米和7.69萬元/平米。

同時，學區(qū)房領(lǐng)漲的消息也不斷刺激著人的眼球。2021年3月，鎂刻地產(chǎn)的一篇報道指出：計劃買學區(qū)房的葉芝在看一套海淀區(qū)某重點小學50平米、580萬元學區(qū)房的過程中，還未見到業(yè)主就已被告知漲價20萬元，在等待業(yè)主前來商談的過程中又被通知加價20萬元，最后總價達到620萬元。

小紅書博主“五環(huán)外的北漂爸爸”也表示：一直在觀察中關(guān)村三小的學區(qū)房，蜂鳥社區(qū)50平米不到的開間，2019年6月的時候才620-640萬元，到2020年5月就升到了750萬元，到2020年底，已經(jīng)突破1000萬元了。

為了遏制學區(qū)房的畸高和瘋狂，有關(guān)部門對學區(qū)房的監(jiān)管，促進教育公平和均衡的“手”一直沒停過。

2020年3月，上海發(fā)布《2020年本市義務(wù)教育階段學校招生入學工作的實施意見》，要求義務(wù)教育招生入學全面實施“公民同招”；2020年4月，北京西城區(qū)發(fā)布2020年義務(wù)教育階段入學工作實施意見及多項政策，提出不在對口登記入學，而是實行“多校劃片”。

但這些政策都沒能如預(yù)期搬給學區(qū)房降溫，反而“加了一把火”。

在“公民同招”之后，為了搶占優(yōu)質(zhì)公辦小學入學名額，上海優(yōu)質(zhì)公辦小學對口學區(qū)房房價飆升。有數(shù)據(jù)指出，到2020年很多上海新建公辦一貫制學校對口的小區(qū)房價漲幅超過56%。

以對口上海第一梯隊的黃浦外國語附屬實驗小學的耀江花園為例，2020年耀江花園短短幾個月內(nèi)房價就從10萬加上升到13萬加。2020年9月，耀江花園成交了一套129平米三居室，總價1788萬元，單價13.9萬元/平米。但在2019年9月，該小區(qū)單價僅11萬元/平米，漲幅約26%。

在“731政策”之后，北京西城的學區(qū)房也迎來了高峰。中原地產(chǎn)研究中心數(shù)據(jù)顯示，2020年4月份“731政策”出臺之前，西城二手房單月網(wǎng)簽量為800套，政策之后井噴到了1600套至1900套?！?31”節(jié)點之后，西城學區(qū)房成交量開始萎縮，但隨著第二年三四月入學高峰的到來，又恢復(fù)到了1600套每月。

而海淀區(qū)其實早在2018年就發(fā)布過“1911政策”，即從2019年1月1日起，在海淀區(qū)新登記并取得房屋不動產(chǎn)權(quán)證書的住房用于申請入學的，將不再對應(yīng)一所學校，實施多校劃片。此外，海淀還大刀闊斧地進行了改革，調(diào)整、整合薄弱校。

“2013年的時候，為了給孩子好一點的教育，我買了對口海淀實驗小學蘇州街校區(qū)的學區(qū)房。但陰差陽錯，后來我原來房子對應(yīng)的小學被合并進了海淀實驗小學?！睏钭媳硎?。

但家長“并不吃這一套”，反而蜂擁進最優(yōu)質(zhì)的學區(qū)。楊紫指出：“單從價格這一點來說，即使被合并校，我原來那套房子均價也比現(xiàn)在這套學區(qū)房低了2萬多。”家長“用資金投票”的結(jié)果非常明確。

“從之前的‘3.17政策’限房限貸，到后來的‘19.11多校劃片’，再到今天公布的‘22.11區(qū)內(nèi)協(xié)調(diào)’，結(jié)果都是一樣，跌的少漲的多，成波動性上漲，學區(qū)房是整個市場最抗風險的，尤其是萬柳片區(qū)?！绷f道。

“要買房的話還得抓緊時間，過幾天客戶量上來之后很有可能業(yè)主會漲價，再有一個就是買房肯定是要趕在今年過完戶?！痹诮徽劦淖詈?，柳生建議。

烽巢網(wǎng)注：本文來源于微信公眾號燃次元（ID:chaintruth） ，作者 ：謝中秀