今年3月，楊小姐與青客公寓簽訂租房協(xié)議，結(jié)果剛住到4月末，房東就上門告訴她要收回房子。房東大哥表示，自己沒有收到青客的房租，已經(jīng)單方面和青客解約了。被迫搬離之后，楊小姐一直在和青客方面溝通，但已經(jīng)季付的房屋租金和押金始終沒有退回，隨著近期青客公寓不斷地傳來壞消息，楊小姐對找回自己剩余房費(fèi)和押金的希望也越來越渺茫了……

上周，有媒體爆出青客公寓“破產(chǎn)倒閉”的消息。隨后青客公寓方面很快否認(rèn)了破產(chǎn)傳聞，同時也承認(rèn)公司目前遇到了資金困難，但仍在正常運(yùn)營中。

正常不正常，真不是一個回應(yīng)就能說了算了，“二房東”生意不好做，似乎是一道難解的命運(yùn)之題。

無盡游戲遭遇“黑天鵝”

或者說，遭遇疫情黑天鵝的長租公寓行業(yè)都在煎熬。

一切問題的根源，在于這個行業(yè)未來較長時間內(nèi)都看不到清晰的盈利機(jī)會。從長租公寓誕生那一刻起，缺錢似乎就成為行業(yè)永恒的基調(diào)。不過，缺錢的同時長租公寓們又在瘋狂撒錢，因為它們需要規(guī)模。只有手中擁有更多的房源、更多的住戶，保持每個季度的數(shù)據(jù)增長，他們才能將自己的故事講下去。

為了爭搶房源不斷抬價，在前兩年空前盛行。2018年曾有一位網(wǎng)友在網(wǎng)上爆料稱，自己出租的房子被兩家長租公寓相互抬價之后，一個月內(nèi)漲價超過3000元。同時，時任我愛我家副總裁的胡錦輝也在一次電話會議中炮轟多家長租公寓企業(yè)，稱它們“為了擴(kuò)大規(guī)模、以高于市場正常價格的20%-40%爭搶房源，人為的抬高收房價格”。這些違反市場規(guī)律的舉措，也是導(dǎo)致長租公寓市場價格快速上漲的重要原因。

短時間內(nèi)房租的快速上漲引起了很大爭議，隨后相關(guān)部門直接介入之后，部分長租公寓企業(yè)才做出了不漲價、投放更多空置房源的承諾?？上У氖沁@個承諾并沒有堅持多久。

對于一邊抬高收房價格一邊增加房租的惡性循環(huán)，相關(guān)地產(chǎn)行業(yè)分析師對懂懂筆記表示：“長租公寓本質(zhì)上扮演的還是一個二房東角色，只是它們的規(guī)模更大，提供的服務(wù)也更細(xì)致和全面。當(dāng)然規(guī)模和業(yè)務(wù)的多樣性也是它們獲得融資的根本，這也導(dǎo)致了前期長租公寓們不計成本，拼命增加自己手中的房源儲備?！?/p>

初期野蠻生長的策略與其他風(fēng)口項目并沒有二異——用錢換規(guī)模，等將對手全都擊敗，自己在市場份額上擁有絕對領(lǐng)先優(yōu)勢之后，再回歸正常的商業(yè)邏輯，通過提價（割韭菜）等方式來尋求盈利。

不僅長租公寓，包括曾經(jīng)的網(wǎng)約車、共享單車、二手車電商等等風(fēng)口都在證明，這種用錢換時間和市場的策略不能降低真正的邊際成本。因為市場只要有用戶需求就永遠(yuǎn)會有資本窺視，打敗了老的對手又會有新的對手出現(xiàn)，領(lǐng)跑者永遠(yuǎn)會陷入永無止盡的“無盡游戲”（Infinity Game）。一旦這個游戲遭遇環(huán)境突變，例如這次疫情的黑天鵝，就會突然“Game Over”。

對于長租公寓的發(fā)展模式困境，上述分析師對懂懂筆記強(qiáng)調(diào)：“對于長租公寓而言，規(guī)模是好事也是壞事，首先規(guī)模的增加能讓你得到資本的青睞，但也會增加的運(yùn)營成本和虧損幅度。盤子越大就越難盈利，如果你只是一個區(qū)域性的小型長租公寓企業(yè)，手里只有幾百套房源，那么運(yùn)營合理的情況下會容易實現(xiàn)盈利，但如果類似自如、蛋殼或者青客這樣大型的全國性長租公寓企業(yè)，管理著數(shù)十萬房源，就很難在短期內(nèi)實現(xiàn)盈利?！?/p>

租房市場本就是一個長周期性的投資項目，需要企業(yè)有足夠的耐心和持續(xù)不斷地投入，“但是這樣長的周期，很多資本是不愿意等的?！痹摲治鰩煴硎?。

那么問題就來了，已經(jīng)把自己架到半空中的長租公寓平臺，如何解套？

資本散場何以為繼？

此次倒閉傳聞的主角青客公寓，就被稱為國內(nèi)長租公寓第一股。而青客公寓的IPO也很好地演示了什么叫做“流血上市”。去年11月，青客公寓登陸納斯達(dá)克，上市之初，其曾計劃籌資1億美元，不過最終募資金額降到了4590萬美元，直接打了對折。這樣的差距不難看出，其在上市之初就未能獲得資本市場的信任。

當(dāng)時，前任我愛我家副總裁，景暉智庫首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家胡景暉就曾公開表示，青客公寓上市拋開上市成本后，到手的錢不足3億人民幣，按照它過去的燒錢速度，這些錢也只夠燒半年的?，F(xiàn)在看來，胡景暉沒有判斷錯誤，從去年11月IPO到今年5月份公司承認(rèn)資金困難，正好將近6個月時間。

從資產(chǎn)情況來看，青客公寓始終處在資不抵債的狀態(tài)。財報顯示，2019財年青客公寓總資產(chǎn)為17.997億元，總負(fù)債為26.106億元。2017~2019年三年時間，青客公寓的資產(chǎn)負(fù)債率分別高達(dá)137.17%、143.82%和145.02%。這種高資產(chǎn)負(fù)債率的危情，不止出現(xiàn)在青客一家。

目前，另一家已經(jīng)上市的長租公寓巨頭蛋殼公寓面臨同樣的困境。

缺錢是常態(tài)，而想要經(jīng)營下去，自身的盈利短期無望，融資就是最直接的辦法。但數(shù)年時間下來，長租公寓不僅將自己高杠桿、長周期的特性展現(xiàn)得淋漓盡致，同時也令資本市場難以看到盈利的希望。當(dāng)風(fēng)口散去，投資者的熱情早已煙消云散。

目前來看，沒有資金輸血，想要自我造血的難度很大。雖然長租公寓的租房價格普遍高于傳統(tǒng)租房市場，但僅靠當(dāng)二房東賺房租差價的模式實現(xiàn)盈利，相當(dāng)一段時間內(nèi)沒有可能。而金融業(yè)務(wù)雖然撐得起一時的門面，但在租房市場低迷的當(dāng)下，也很難有奇效。

北京某長租公寓的一線管家告訴懂懂筆記：“我們從去年下半年開始，感覺市場就已經(jīng)很差了。今年因為疫情只能說是雪上加霜了。這幾個月很多小區(qū)封閉管理不讓進(jìn)，就算有人想要租房也沒法實地看房，雖然可以通過線上看房、簽約，但真正不看房就能直接簽約的人很少。因為單子少，前不久我有兩個同事都辭職回家了?！?/p>

市場供需決定了價格，這位管家強(qiáng)調(diào)：“市場活分不活分，你從租金價格上就能看出來。今年上半年北京租房價格基本上都在下降。我負(fù)責(zé)和熟悉的這幾個小區(qū)，以往好的時候開間都能租4000元以上，正規(guī)一居室最少也得5000左右?，F(xiàn)在大概4500你就能租到一個不錯的正規(guī)一居。6、7月份原本是租房旺季，最近租房的人也確實也比前三個月多了不少，但租金還是要比往年低一些?！?/p>

從貝殼研究院最新發(fā)布的數(shù)據(jù)可以看到，5月份北京租賃市場成交量同比、環(huán)比均大幅上漲逾25%。但是價格方面，5月分北京租賃房源掛牌價格為80.35元/平方米/月，環(huán)比下滑0.8%，同比下降2%。

另外，根據(jù)諸葛找房數(shù)據(jù)研究中心發(fā)布的最新報告顯示，5月份全國大中城市租金掛牌均價為43.57元/平方米/月，同比下降1.56%，同時環(huán)比降幅進(jìn)一步擴(kuò)大。全國大中城市租金均價連續(xù)2月下滑，租賃市場的活躍度仍然較弱。

商業(yè)模式還有哪些機(jī)會？

根據(jù)蛋殼公寓上市之前的招股書顯示，2017年蛋殼公寓共有91.3%的用戶使用了“租金貸”模式，2018年為75.8%、2019年前9個月為67.9%。雖然數(shù)字在逐漸下滑，但依然占據(jù)著非常高的比例。青客公寓方面，截止2019年6月，公司也有65.2%的已出租房間租金來自于房租分期貸款。

正是因為這么高的租金貸占比，才有了那句“你交的不是租金，而是貸款?！?/p>

不過，長租公寓本就脆弱的資金鏈也在加深租金貸的風(fēng)險。過去一年多時間，我們可以看到不少長租公寓“暴雷”之后，用戶被房東趕出房子的消息——但是租金貸依然要還。如今資金鏈陷入危機(jī)的青客公寓是否也遭遇了同樣的難題？據(jù)住戶楊小姐透露，之前她加入過一個維權(quán)群，里面有很多住戶都是被退租后租金貸依然存在，仍需要每個月不斷繳納貸款。

面對行業(yè)亂象，有關(guān)部門早在去年底就下發(fā)了相關(guān)管理措施，規(guī)定住房租賃平臺不得以租金分期、租金優(yōu)惠等名義誘導(dǎo)承租人使用租金貸；同時住房租賃平臺的租金收入中，來自租金貸的金額占比不得超過30%，超過比例的應(yīng)當(dāng)于2022年底前調(diào)整到位。

目前，這個規(guī)定還有兩年半左右的緩沖期，而從各大長租公寓平臺租金貸的占比數(shù)據(jù)來看，目前依然很高，能否在規(guī)定時間內(nèi)達(dá)到30%的比例仍未可知。

面對目前長租公寓行業(yè)的困境，還有一個更嚴(yán)峻的問題，就是嚴(yán)格控制租金貸之后，長租公寓平臺如何保證自己的資金鏈健康直至最終實現(xiàn)盈利。這個問題幾乎是無解的。

對此，相關(guān)地產(chǎn)行業(yè)分析師對懂懂筆記表示：“從本質(zhì)上來看長租公寓的模式還是非常傳統(tǒng)的，單間房的利潤和空置率是一家企業(yè)能否實現(xiàn)盈利的重要指標(biāo)。不過，現(xiàn)在長租公寓行業(yè)的平均水平只有2%-4%，而且很多企業(yè)的空置率都處在高位。理論上來說，要將空置率控制在10%以內(nèi)才有實現(xiàn)盈利的可能，但從現(xiàn)在來看幾乎沒有企業(yè)能夠達(dá)到這一標(biāo)準(zhǔn)?！?/p>

該分析人士做了一個對比分析，“長租公寓和WeWork這樣的共享辦公租賃很相似，都非?？简瀱伍g利潤和空置率水平，但這兩方面企業(yè)目前做得都不理想?！?/p>

【結(jié)束語】

規(guī)模對于長租公寓而言既是機(jī)遇也是陷阱。當(dāng)租金貸注定成為歷史，如何讓自己逃離這個規(guī)模越大虧損越大的死循環(huán)，找到一條真正的可持續(xù)發(fā)展的盈利之路，才是疫情后長租公寓行業(yè)“自救”的重中之重。

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